冯仑:房地产行业出现6个重大变化!去年135家房企老板干不下去了

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  这个冬天,房企们被寒潮折磨的痛不欲生。

  多个上市房企债券违约、不断有资管计划踩雷房地产项目、实力房企为了融资,不得不卖股权引入战投,有的惨淡退市,有的一天暴跌80%,有的为了回款艰难挣扎着。

  

  盘点下来,你会发现一个特点,日子惨的房企,都是盲目扩张惹的祸,他们以为现在这个市场,还可以无脑拿地盖房高周转,殊不知房地产行业今时已不同往日。

  有个观点可以带给我们很多启发,1月21日,昔日“万通六君子”之一,一向在地产圈内以思想家著称的冯仑发表专栏,探讨了房地产行业近年来的6大变化。

  第一,中国人均GDP已经超过了8000美元,新房的需求和供应量都会减少。

  第二,我们的人均住宅面积已经超过了33平米,总量上看已经不缺房了。

  第三,城市的空间结构已经固定,很多新城区已经没有再扩张的空间了。

  

  第四,房住不炒的大环境非常清晰。

  第五,在遗产税、房地产税等预期之下,人们不再热衷买房。

  第六,以常住人口来计算城镇化率,已经逼近60%,人口聚集的速度在降低。

  除此之外,冯仑还统计了去年上市房企的数据,称有135家房企大股东将股份卖掉,转行不干房地产了,还有不少房企改名,甚至从主营中把房地产剥离掉了。

  

  先说这六大变化,冯仑总结的非常全面,既有大的环境影响,还有人口、人均收入、未来预期的综合作用。

  拿人均住宅面积来说,虽然一直无法形成统一的数据共识,且一二线城市与三四线存在明显的结构性失衡,但几乎所有的专家都认为,目前宏观上来看我们已经不缺房子了。

  近十年以来,婚房、改善房、投机房各类需求,已经严重透支了楼市未来新增供应的空间,即便开发商把房子顺利卖出,依然会在二手房市场形成较大的抛压,这种变化是以前不曾有过的。

  同样的,房地产税的预期也在逐渐影响楼市气氛,有心人可以发现,去年楼市走弱的分水岭,正是在上半年5月份左右,彼时关于房地产税的讨论愈演愈烈,市场预期一旦扭转,谁都怕自己高位接盘后,还要付出巨大的持有成本。

  

  另外,冯仑提到的房企老板转卖股份,也是目前的行业现状,在剧烈的行业变化气氛中,中小房企是最先撑不住的那个群体。

  时移世易,房地产的玩法早已发生了天翻地覆的变化,在房企野蛮生长时期,就算经营再差、负债再高的企业,一样可以在风口上崛起,一旦行业进入衰退阶段,需求下降叠加融资面收窄,破产重整、多元化转型就成了必由之路。

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