水源地违建五证齐全 12亿元赔偿款政府买单

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  从石家庄市云龙大桥俯瞰滹沱河道中央的河心岛,一片荒废的别墅建筑群沿着河道密集排列,在冬日的冰封积雪中显得格外狼藉。

  已经停工数年的河心岛别墅项目,于2011年开工建设,在地下饮用水水源保护区内陆续建成140余套别墅,及配套的高尔夫练习场、网球场、会所、售楼部等设施。2011年到2012年间,这个五证齐全的“明星项目”,在石家庄一度名满全城。无论是公交车车身还是露天广告牌上,占地1600亩以“独踞滹沱河绝版岛屿”自居的宣传语都显得格外扎眼。

  五证齐全、位置绝佳,河心岛别墅项目一时间销售成绩斐然,许多购房者与开发方签订正规购房合同、办理贷款,等待按时收房入住。

  2014年,河心岛别墅项目被水利部、中央环境保护督察组点名通报,因违规建设、存在严重污染隐患等,被明令整改停工。

  2017年12月初,石家庄市政府以《市长办公会议纪要》第68号(秘)的形式,确定了《滹沱河河心岛高铁以东房产项目处置方案》。决定该项目土地及地上建筑由国有独资的石家庄市滹沱河综合整治开发有限公司(以下简称“滹沱河公司”)受让产权,改成无污染的带有公益性质的项目。据此,开发商与购房人签署解除购房协议,滹沱河公司向前期购房者退房补偿款,涉及赔偿款项12亿元。而这笔赔偿款是否由当地财政直接拨款,有关方面并未透露。

  2019年1月5日,中国房地产报记者来到后更名为“樱花郡别墅”河心岛别墅群。如今,河心岛西板块的高尔夫球场、网球场已被铲除,荒芜一片;东板块所建别墅均已封顶,地面杂草丛生,建筑、生活垃圾到处可见,大量遗留工程施工设备锈迹斑斑。工地内外,空无一人,种种迹象表明,该项目停工之仓促也是建设方始料未及的。

  不过,据中国房地产报记者调查了解,这一位于水源地保护区内的违规别墅群,在被查处数年后至今没有被拆除清障。下一步到底如何建成无污染、有一定公益性项目也仍是未知数。

  当年,这个在滹沱河地下水源保护区内营建的房地产开发项目,是如何拿到土地使用权、取得商品房预售许可证的?由市政府牵头和国有独资企业出面赔偿的12亿元由谁来买单?也都成为了一笔笔糊涂账。

  河心岛的“别墅梦”

  河心岛,又名湖心岛、樱花郡,位于石家庄市北部,滹沱河石家庄段,正定县管辖;西至云龙大桥,东至G107国道,四面环水。2007年启动滹沱河整治工程时,河心岛所在地域标为一号水面,被称为整个河道整治工程的“龙头”。

  在河中央地带,东西狭长占地约1500余亩的岛屿将一号水面(南北)一分为二。为了开发建设的需要,其上游自西向东修建一座桥与岛相连,这座桥目前也是走进河心岛的唯一通道。目前,这座东西长约3公里的带状岛屿,中间被南北通向的京石高铁分割成东西2个板块。令人没有想到的是,随着工程逐渐推进,河道整治工程却逐渐变了味,在岛上,西板块主建包括高尔夫球场、网球场在内的“绿化”工程,东板块主建别墅项目。

  “2011年11月,石家庄市成立了‘滹沱河综合整治指挥部’,当时大家对河道治理工程都很支持,随着工程建设的推进,岛上开始建设高尔夫球场和别墅等,这时候外界才知道所谓的‘千亩生态岛’已经变了味。尽管这些年来业内外对该项目的质疑不断,但并未影响开发商开工建设的进度。”知情人王留发(化名)对中国房地产报记者透露。

  据了解,滹沱河综合整治工程,西起黄壁庄水库,东至藁城晋州交界,全长70公里,总投资62.34亿元。其中一期工程治理范围为南水北调中线——太行大街,全长16公里,总投资39.41亿元。整治河道报告显示,“综合整治工程完工后,石家庄市区北部和正定古城(河心岛周边区域)的防洪标准将由现状不足50年一遇提高到100年一遇,城市防洪近期可达到国家规范要求;依托河流水体和两岸森林,努力建设国家级森林公园、国家湿地公园以及国家水利风景区,打造石家庄市生态高地和省会地标性景观。”

  然而,就是打着“100年一遇”和“生态保护”的标准和口号,河心岛的房地产开发也开始悄然兴建。

  公开资料显示,河心岛别墅群西半岛为占地56万平方米的体育运动公园,包括高尔夫练习场、篮球场、网球场、羽毛球场等体育设施;东半岛为别墅区,占地面积38.2万平方米,总建筑面积26万平方米,容积率仅为0.36。含建独栋、双拼和联排别墅3种产品,10余种户型,系河北申能房地产开发有限公司开发建设。

  根据2016年1月1日实施的《石家庄市市区生活饮用水地下水源保护区污染防治条例》规定,河心岛所在区域正是滹沱河地下水源一级保护区,禁止兴建任何与取水设施无关的项目。但是,就在同一个岛屿、同样的地理位置,石家庄市对滹沱河地下水源一级保护区的范围进行了大范围调整:以河心岛别墅区为界,别墅区以西为一级保护区,而在建的别墅区则定为二级保护区范围。

  值得玩味的是,相对于明令禁止兴建任何与取水设施无关的项目的一级保护区,对二级保护区的规定是:禁止新建、改建、扩建排放污染物的建设项目。换而言之,该别墅项目所在区域由一级保护区降为二级保护区,这一微妙的改动,实则是给违建别墅授予了“免死牌”。

  “最终拆不拆还没有定论,目前购房户退赔清偿完毕,项目已经由政府全部收购了,河心岛项目未利用的土地也会被收回。”一位接近滹沱河综合整治指挥部的知情人士向中国房地产报记者表示,河心岛别墅群是怎么堂而皇之的建设起来的,一直有很多传言。根据石家庄市政府的要求,是利用现有设施,把项目建成无污染带有一定公益性的项目。

  中央督查 政府买单

  与许多五证不全或直接违规开发的“小产权”项目不同,中国房地产报记者在调查时获得的相关资料显示,2013年河北申能房地产开发有限公司相继取得滹沱河中华大街北延线与107国道之间河段河心岛的国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2014年5月30日,取得石家庄市商品房预售许可证。一期建设规划开发142栋别墅,交房日期为2014年11月30日。

  而在2014年4月25日,石家庄市城乡规划局正定分局就已经下发送达《停工通知》,理由是诸多媒体、群众对该项目提出异议,上级有关部门正进行审查。对河心岛项目在最终结论确定前不允许再施工。

  2014年8月18日,国家水利部下达了《滹沱河河心岛开发项目进行整改的通知》,要求石家庄市政府整改,“未建的房屋建筑一律不得再建”。

  2015年12月31日至2016年2月4日,中央环境保护督察组对河北省开展了环境督察,于2016年5月3日向河北省委、省政府通报督察意见,其中包括“石家庄市滹沱河地下饮用水水源保护区内建设142套别墅”等内容,责令河北省政府督促整改。

  2016年11月,石家庄市成立“滹沱河河心岛项目整改工作领导小组”,决定收回河心岛项目的未利用土地。要求将河心岛项目建成“无污染带有一定公益性的项目”。2017年6月15日,正定县人民政府向河北申能房地产开发有限公司发出收回国有建设用地使用权决定书。

  2017年5月26日,环保部在官方网站上公开了《河北省贯彻落实中央环境保护督案组反馈意见整改工作进展情况》,其中第十六条涉及河心岛别墅项目,“计划改造利用原有项目,依托正定古城文化,发展文化创意园项目。项目全部进行了封闭管理,不产生污染。”

  从五证齐全公开销售,到停工整改甚至土地回收,河心岛别墅项目也害苦了一众合法手续购房的业主。

  该项目自2014年4月被正式通知停工以后,购房业主就一直苦苦期盼着政府可以出面解决。据中国房地产报记者获悉,2017年12月初,石家庄市政府以《市长办公会议纪要》第68号(秘)的形式,确定了《滹沱河河心岛高铁以东房产项目处置方案》。决定该项目土地及地上建筑由国有独资的滹沱河公司受让产权。对涉及河心岛别墅所有退房补偿标准确定为:购房本金+银行贷款利息。

  2017年12月28日,河北申能房地产开发有限公司与滹沱河公司签订了《滹沱河河心岛项目转让协议书》,协议书第三条第1项约定,转让价款的确定依据的是石家庄市政府《滹沱河河心岛高铁以东房产项目处置方案》第3项约定,转让款的优先用途为:用于兑付购房人退房补偿款(解约金),由滹沱河公司直接支付给购房人;第六条第3项约定:滹沱河公司支付了转让款后,河北申能房地产开发有限公司不得再向正定县政府、正定县国土局或其他部门主张因项目土地取得、项目开发、房产建设、转让等任何损害赔偿或补偿责任。

  该转让协议签订后,河北申能房地产开发有限公司即向所有购房人发出了解除合同通知,除个别购房人没有签署解除协议外,大多数购房人签署了解除购房协议,办理了房管所解约手续,并得到了按约赔付。

  “按照石家庄市政府的处置方案,签订解除购房合同,只赔付已付购房款186万元及同期贷款的利息损失。这明显不公,那时候的房价和现在房价的差价有多大,再说购房者也没有过错,当初购房的时候开发商五证齐全,差价损失也应该支付。”据业主张某介绍,2014年6月,他与河北申能房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份,该商品房建筑面积共241.37平方米,地下室建筑面积104.67平方米,总建筑面积346.04平方米,该商品房总价款为456万元。业主张某表示,他先后支付房款186万元,剩余270万元房款约定以贷款方式支付,双方协议约定于2014年11月30日前交付该房产,但因停工烂尾,至今未能收到房子。不过,业主张某坦言,包括他在内许多业主都觉得再僵持下去也不是办法,况且绝大多数业主都已签约,不同意也不行,“将来真的拆除了,个人的损失会更大。”

  一位接近河北申能房地产开发有限公司知情人透露,这份由石家庄市政府河心岛别墅处置方案只针对购房业主退款,对申能房地产公司经营建设的高尔夫球场等配套设施不予任何补偿,“损失高达6亿元,公司没有能力再经营了,唯一的选择就是停业关门。”

  滹沱河公司相关负责人也证实了上述事实,并表示滹沱河公司出钱,负责监管每一户退房款到位,总共支付12多亿元。“申通公司建设的高尔夫球场、会所等都已拆除完毕,已经开始种植花草树木。对河心岛烂尾项目下一步的处理思路是,会按照环保的要求进行招商,做一些无污染的项目,不再搞居住区。”

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