2019年德国房市展望：房市拐点是否会降临

在汉堡，法兰克福，弗赖堡和美因茨这样的城市，50万欧元购买一套四房公寓，75万欧元购买城郊一套排屋，已经是非常普遍的价格了。即使是专家，也对房地产的发展产生了担忧。中央房地产委员会（ZIA）在今年二月份表示，随着2017年德国房产的大幅涨价，长达数年的德国房市繁荣可能达到顶峰。而分析公司Empirica甚至预测，在柏林，慕尼黑或斯图加特，四年内房产价格可能会下跌30％。那么现在到年终总结的时候了，真实情况如何？德国房市的转折点有没有到来？

汉堡城市，区域和住宅研究所（GEWOS）的最新分析显示，德国并没有住房短缺减缓的迹象，2018年第三季度的房价涨幅有增无减。根据调查，共管公寓（Eigentumswohnungen）的价格比去年同期高出8.2％，达到每平方米1875欧元。
而对于家庭独立住宅（Eigenheimen），GEWOS还观察到房价加速增长的情况。价格比去年同期上涨7.6％至每平方米2455欧元。德国七大城市的住宅涨幅最大，房价增幅为11％，平均为4110欧元。而且这个数据还是针对30年历史的中等区域和设施的物业，实际上新房的价格远远超过这个水平。所以研究认为认为：“无法确定德国房市发展会趋缓。”

他们的发现与Empirica的数据相吻合：看不到房地产市场的喘息空间。对于新建的公寓，房价甚至加速上涨：第三季度公寓房价比去年同期上涨8.0％。
据Empirica的数据，慕尼黑的新公寓每平方米价格平均为8158欧元，其次是法兰克福的5889欧元和斯图加特的5886欧元。这样的价格让德国央行（Bundesbank）也感到震惊，德国央行多次警告德国城市的房地产价格虚高达30％。那么在2019年，德国房市经过近十年的价格上涨，市场是否会改变？购房者还可以放心购房吗？
专业人士认为：“价格进一步上涨的驱动因素完好无损。”低利率使房地产融资变得很便宜，人们会继续涌入大都市区。经济最大可能还是会温和增长。Hessen-Thüringen地方银行的Stefan Mitropoulos 表示：“我没有看到任何衰退迹象，更不用说任何可能引发房地产价格下跌的因素。”

此外，Mitropoulos还表示，目前德国新建房还是供不应求，因为技术工人短缺：“ 根据政治和建筑业的估计，每年必须建35万至40万套住房才能满足需要。但是根据建筑业的数据，今年只有30万套将被完工。”
事实上，在建房方面有很多事情要做。在20世纪90年代中期，德国每年新建公寓超过60万套。在那之后，房地产价格在很长一段时间内几乎没有上涨。但是在2009年金融危机后不久，新建筑的数量减少到16万套。从那时起，德国房产价格开始暴涨。
而房地产顾问公司Colliers的Felix von Saucken则认为，“德国自住业主数量已达到顶峰。” 他并不期望德国房产会“进一步大规模”涨价。甚至房价可能产生微小的修正。

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德国Pfandbrief银行协会则认为柏林或慕尼黑等德国最大城市的房价涨幅会有所减弱。大都市与周边地区之间的增长率不再差距那么大。他们表示，2019年德国房价可能会缓慢攀升，但他们强调：“我们仍然没有看到会出现严重调整的迹象。”
德国中央房地产委员会认为，外国投资者可能会避开德国房地产了，因为许多政治监管措施将减缓德国房市经济：“如翻新现代化成本可以分摊到房租内份额的减少，较高的物业税，城市对租金上涨的干预，甚至租金和房价本身性价比也可能吓跑投资者。”
而Mitropoulos则对上述观点持怀疑态度。他认为增加社会住房的政治推动力不足以缓解德国住房短缺问题。对于普通收入者来说，通常只会搬到周边地区来躲避高房租。但是房市上涨的前景给予外国投资者和富人足够的信息：就是在城市购买。

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