提醒大家,小产权坚决不能碰,能叫醒一人是一人

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  什么是小产权房?

  小产权房,是相对商品房而言的,目前还没有明确的法律概念,只是大家对在集体用地上建起来的、没有房产证的住房的一种通俗叫法。

  本质上,小产权房其实是无产权房。

  

一般有三种形式: 1,个人或村民集资自建的。 比如,几户村民把零散小块的宅基地凑在一起,改成七八层高的小楼房。 2,村集体组织建的统建楼。 比如,村委会把村集体的土地集中起来,自行开发。 3,开发商没有经过报批,擅自建设。 某些开发商只“征用”了农村土地进行开发,并没有取得相应的审批手续。 购买这三类的房子只有房屋的使用权,并没有完整的所有权,而且,风险无处不在: (1)无房产证、土地证,房屋有可能被强制拆除或被拍卖; (2)不能正常行使买卖、赠与、置换、继承、出租等权利,即使签定相关合同,也不受法律保护; (3)不能贷款,即便全款买房后,如果后期遇到财务周转也不能通过抵押方式获得银行的贷款; (4)无拆迁补偿,在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿; (5)无法办理落户的小产权房,也无法获得免费医疗和义务教育资源;

  这些风险大家都知道,但还是抵挡不住市面上对小产权房的“飞蛾扑火”,确实,如果说违建被拆吧,似乎都是个例,也不见国家对这些房子动真格; 说到不赔偿,万一赔呢,那岂不是一本万利? 而且,指不定哪天就小产权就转正了呢? 似乎,万一,指不定……这些词语都在博概率,但是,具体到我们个体的风险不是0就是1,随便一个变动,连本带利就打水漂了。

  

  小产权最大的优点就是便宜。

  一般只需要同地段、商品房价格的30%—50%,的的确确圆了很多人的住房 但,不意味着真正便宜,首先正常商品房的成本构成一般为:房价=土地成本(30%)+开发费用(10%)+建安成本(20%)+税费(15%)+利润(25%)。 相比之下,小产权房吞掉政府土地成本(30%)和税费(15%)的利益,一下就砍掉了近50%的价格空间,并没有实惠太多,反倒在建安成本上克扣严重,房子的规划、质量、配套上远远比不上商品房。

  

  便宜没好货还是次要的,最扎心的是,明明有“买方致富”的机会摆在你面前,而你却没有珍惜。大家都知道,房子,不仅仅有居住属性,还有金融属性,也就是我们常说的投资。那些信誓旦旦的以为只需要买个房子来自住的人,几乎没有人不关心自己房子是否涨价的。 那么,我们就来算一笔账:

  

同样地段的房子,假设小产权单价3000元/㎡,而住宅1万/㎡,你有30万的上车成本。选择商品房,你付30万首付,能买到100㎡的小区房;选择小产权,你必须一次性付款,当然,同样也能买到100㎡的自建房。
看起来似乎赚到了?别傻了!价值30万的小产权房和价值100万的商品房能一样吗?假设乘着“普涨”的东风,鸡毛掸子也飞上天,这两年,两者涨幅一样。那价值30万的标的涨30%就赚9万,价值100万涨30%可是30万啊!更何况,小产权的升值速度,远远比不上正规商品房。 小产权不能落户,没有学位,既不能贷款也不能抵押贷款,除了自住,在增值上几乎价值为零,升值速度远远落后; 所以,在房产投资上,选择往往比努力更重要。一旦押错了宝,被拆迁被没收被村民扯皮,你亏得渣都不剩; 即使有幸压对了小产权房,涨了几千还沾沾自喜,不如看一下,那些年你错过的商品房,涨到几何。

  小产权最大的风险是,不受法律保护,不被国家认可。

  即使拥有双方签订的合同、协议或相关证明文件,均不具有法律效力。 说白了,不过是一次性交了几十年的租金,然后听天由命,随时经受来自政府、卖家的突然轰炸。一旦有重大利益纠纷,比如:房屋价格暴涨、拆迁等,卖家随时可以以私下交易不合法为由,要求取消合同; 也就是说,即使拆迁了,也与你无关,村民卖方可以随时违约,毕竟转让行为是无效的。

  

  

你以为的“博拆迁博涨价”收益,大概率算不到你头上。 要是不涨价不拆迁也就罢了,越有利益,翻脸的风险越大。 即使没有利益纠纷,你的房子也随时面临清理违建的风险,朝不保夕。 一次性掏一笔巨款去博概率,国家一出台相关政策就如惊弓之鸟,长期处于患得患失的风险旋涡中。 小产权最致命的伤害是,短期内不可能转正。 对于小产权,政策从来没有松动过,而且每隔一段时间就浇一次冷水,把转正的火苗定期扑灭。

  先是,前几年,国土资源部进行了大规模的农村土地确权。在进行不动产统计、登记时,小产权房被严格排除在外。 接着,2017年9月20日,国土部、住建部联合发出的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》就明确提出,防止小产权房通过不动产登记合法化! 最近,12月3日,广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,其中明确提出,对小产权房等不符合法律法规规定的,不予办理相关登记手续!

  

  12月23日,提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,在土地制度改革上做出探索:非农建设用地不再“必须国有”。也就是说,集体土地可以入市交易,很多自媒体又起风:是否意味着小产权房转正有望?还是那句话,小产权房转正在五年内都不可能。首先,这个草案只是单指工商业用途的集体土地可以入市,住宅的集体土地提都没提。 其次, 除了法规限制,还有房价的不可逾越。从全国来看,全国小产权房的面积约为73亿平方米,接近商品房的70%。 越是发达的城市,城中村就越密不透风。

  

  所以,不要再心怀侥幸,被卖家忽悠了,一旦有任何拆迁补偿成功或者转正成功的事例,小产权房价格还不得暴涨

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