中海地产：绿色信用冠军炼成记

在环境管理政策方面，中海地产覆盖了节能减排目标规划、绿色建筑及施工、绿色供应链、绿色运营、绿色社区等诸多方面，最大程度地避免、减少相关活动对环境造成的风险和影响，以推动环境可持续工作。

文/环球智库研究员 赵丹宇

标准排名分析员 申一茗

　　中国海外发展有限公司（下文简称“中海地产”）12月6日披露，11月单月，中海连同其附属公司、合营公司及联营公司的合约物业销售金额约为219.39亿港元，销售额同比增长17.08%。

　　作为老牌一线房企，一度因“重品质轻速度，重利润轻规模”而被认为“掉队”的中海地产，近几年销售规模持续增长，盈利指标稳步上升，业务布局逐渐多元。在坚持慢工出细活的精品建造风格同时，保持“利润王”称号的中海地产，完成2018年2900亿港元的销售目标已成定局。

北京中海北辛安棚户改造项目

　　与此同时，在绿色发展和生态文明建设领域有突出表现的中海地产，凭借众多绿色建筑标杆项目和靓丽的财务信用数据，在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中位列第一名。

践行绿色发展

　　从最能直观体现房企规模体量和综合实力的销售额来看，2018年111月，中海地产以2444.1亿元人民币的收入位列中国房企销售金额TOP100榜单的第7位；在前三季度典型房企人均销售金额TOP20榜单中，中海地产以3575万元人民币排在第3位。

　　值得一提的是，从2016年起，中海地产就开始启动能源消耗、水消耗和碳排放等节能减排相关数据的统计整理工作，并提出到2026年其碳排放强度要比2016年降低15%。

　　在环境管理政策方面，中海地产覆盖了节能减排目标规划、绿色建筑及施工、绿色供应链、绿色运营、绿色社区等诸多方面，最大程度地避免、减少相关活动对环境造成的风险和影响，以推动环境可持续工作。

　　在环境保护实践方面，中海地产建设了以苏州+无锡为代表的绿色建筑研发基地，开展绿色建筑技术体系的研发及绿色建筑实践，目前已在全国范围内推广使用，已应用的项目包括上海中海国际中心项目、深圳中海天钻项目等一系列项目，初期涉及约1000万平方米建设工程。

　　此外，中海地产采取了装配式住宅设计管理，逐步提升精装修交付比例，以减少传统毛坯交房后业主自行装修所造成的材料浪费、噪声污染以及诸多社会资源的浪费。

　　在保护生物多样性上，中海地产依照耕地红线要求，开展施工及项目建设，保护自然栖息地与生物多样性。

　　2018年上半年，烟台中海国际社区、烟台中海·悦公馆项目、宁波慈溪F-03A地块项目、南京中海大厦和珠海中海湖畔岚庭等多个项目，又获得绿色建筑二星级以上认证，其中烟台中海国际社区更是获得三星级绿色建筑设计标识，累计获得二星级以上绿色建筑认证面积超过88万平方米。

　　截至10月底，中海地产获得绿色建筑二星级以上认证的建筑面积已达约219万平方米，加上正在申请二星级以上和LEED金级以上绿色建筑认证的建筑面积约1062万平方米。

财务安全数据佳

　　2018年111月，中海地产累计合约物业销售额约为2728.37亿港元，累计已售面积约为1469.85万平方米，分别同比增长24.39%、8.05%，销售金额已完成全年目标的94%。

　　2018年上半年，中海地产的盈利水平稳步上升，毛利率达到了38.5%，同比上升5.3个百分点；净利润率达到了27.4%，同比上升2.6个百分点；归母公司净利润率为26.2%，同比上升1.4个百分点；核心净利润率21.6%，同比上升2.4个百分点。

　　之所以能有如此高的利润率，一方面是中海地产构建了全流程数字化管控平台，对房地产开发业务进行精细化管控，加强新技术新工艺的应用来降低成本，提升管理效率；另一方面中海地产对客户进行五档十类的分级，针对不同类型客户的需求配以标准化创新设计，实现成本的弹性适配。

　　尤其是在成本方面，出身中建集团、对工程了若指掌的中海地产，做到了极其严格的把控，2018年上半年中海的销售费用、管理费用和财务费用分别占营业收入的1.24%、1.9%和4.65%，均处于行业最低水平之一。

　　事实上，近五年中海地产的期间费用率稳定在4.35%，仅为大多数同类公司的一半，让中海的盈利水平维持在较高水平。

　　此外，近五年，中海地产的平均总资产报酬率在10.39%，接近标准排名统计的100家上市房企的最高回报率水平10.49%。注重股东利益的中海地产，也进一步优化了财务结构，扩大未来融资空间。

　　但最令中海引以为傲的还是其充足的现金流和稳健的财务结构。国际三大评级机构均给予其高级别的信用评级，其中穆迪Baa1/稳定，标准普尔BBB+/稳定，惠誉A-/稳定，体现了国际资本市场对中海地产业内地位与财务稳健的认同。

　　一流的信用评级，直接带来的就是便宜的融资成本。央企背景的中海地产2018年上半年的加权平均借贷成本为4.27%，同期保利地产综合资金成本为4.86%、招商蛇口4.87%、绿城中国5.3%、碧桂园5.81%。

　　2018年上半年，中海地产拥有流动资金达1297.3亿港元，现金短债比达4.01，偿债压力小；长短期负债比从2017年底的4.86上升到5.44，短期内无流动性风险。

　　2018年上半年，170家房企的加权净负债率约为92.56%，在房地产调控政策持续不放松，长效机制渐行渐近，市场下行的压力逐步加大的情况下，高负债已成为埋伏在房企扩张路上的一块巨大暗礁。

苏州中海国际社区

　　而2018年上半年，中海地产的净负债率为28.1%，较低的净负债率，让中海有更多加杠杆进行逆周期操作的空间，而较低的融资成本，又有利于公司继续保持高利润率。

商业收入超20亿元

　　中海地产的投资策略一直坚持“三主流”定位，所谓的“三主流”即主流城市、主流地段、主流产品。截至2018年上半年，中海已经深耕布局内地60余城市及港澳市场，土地储备高达6748万平方米（不含中海宏洋）。

　　2018年上半年，中海地产拿地较积极，新增26幅地块，总占地面积235.9万平方米，总楼面面积789万平方米（不含中海宏洋）。此外，中海宏洋新增土地储备9块，建筑面积为201万平方米。土地储备足够满足未来三年的开发需求。

　　2018半年报中略有上升的净负债率，反映中海地产正加速扩张。2018年上半年中海的拿地均价为7910元港元/平方米，同比下降4.3%，这为其毛利润率的稳定上升、财务状况的良好奠定基础。

　　此外，中海在商业地产领域的布局成效显著，现金流效应持续放大，持有型商业资产规模与租金收入均有增长。

　　2018年上半年中海地产共实现商业物业总收入20.3亿港元，同比增长46.0%，毛利润率69%，同比上升2个百分点。

　　其中投资物业实现租金收入17.6亿港元，同比增长52.1%；酒店及其他商业物业收入为2.7亿港元，同比增长了17.4%。

　　截至目前，中海地产共拥有38栋写字楼，运营面积229万平方米；持有5个轻资产运营的商业项目，运营面积28万平方米。

　　中海地产联合办公品牌Officezip还推出新一代产品，在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营，平均出租率超过90%，有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

　　除了传统商业物业，养老地产、教育产业、长租公寓也成为中海的新目标，这将为中海未来的收入结构带来新的变化。

　　随着商业规模的不断拓展，中海未来将把10%的资金投入商业物业发展。在这样的趋势下，中海实现2020年商业收入50亿港元，2023年收入100亿港元的目标成为大概率事件。