民生 | 京投燕郊地块确定,22号线或保持原方案!北三县地铁建设必将加快!

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  北京地铁下属的房地产开发公司,京投发展公布了燕郊高发区的“地铁”地块,这个地块的确定意味着停工了接近2年的22号线即将全面开启建设。

  

  地铁建设和城际建设最大的区别在于资金来源的不同:京唐城际的资金是出自国家财政;而地铁的建设资金则主要来自地方政府。

  一句话总结:城际铁路是国家任务,而地铁则有钱就建,没钱拉倒。

  北三县与北京之间的轨道交通的最大分歧,其实就是资金来源及运营:建设资金谁出?未来盈亏谁补贴?这是一个巨大的无底洞。

  根据北京2014年公布的数据:北京地铁每公里建设成本高达10个亿,运营成本则是每张票8.5元,这意味着地铁的建设及运营需要强大的财政支持。

  北京的地铁建设资金其实主要来自于房地产:卖地和房地产开发是北京筹措地铁建设的两个关键手段。

  京投发展是北京地铁建设最关键的资金筹措者:截止到2014年,京投发展总共为北京地铁建设筹措资金高达2500亿!而每年地铁运营,北京市政府还要额外财政补贴高达100个亿!

  这样的财政能力,不依靠房地产和土地财政,是根本不可能的!此次北京京投发展在燕郊落定首宗地块,意味着北三县地铁建设全面进入建设新周期。

  【1】

  22号线或将保持原京秦高速线路不变

  根据京投燕郊地块的位置,我们可以初步判断,22号线的走线可能将保持原来的走线不变:沿着京秦高速,重点利好燕郊北,推动燕郊北成为空港新区。

  根据京投公司的对外公告,燕郊地块位置位于高横一路北侧,燕高北路东侧,这个位置其实已经位于高楼镇,处于京秦高速的北侧了:如图示。

  

  

  应该说,21号京投地块的公告,基本上确定了22号线的走势,保持现有方案进行施工的可能性大大增加了。

  保持现有方案来实施,可能也意味着,燕郊北未来的服务对象更多是面向首都机场,而不再是通州城市副中心:燕郊北将无法共享到城市副中心的教育、医疗等各个层面的公共配套支持,而定位于首都机场的新空港产业配套区!

  【2】

  廊坊卖地,北京开发

  北三县地铁建设模式正式开启

  根据京投燕郊项目的规划指标:15万平米的商业办公用地,总拿地成本大概是2.55个亿,楼面价大概是1700元/平米,如果再扣除服务用房等面积,预计房地产开发的实际楼面价应该在2000元/平米。

  如果按照综合建安成本每平米6000元估算,京投项目的单方成本应该在8000元/平米左右。而作为地铁上盖的商住项目,不限购且可以贷款,保守估计,京投这个项目的售价不会低于20000元/平米。

  

  这意味着京投发展开发这个项目,成本利润率高达100%,至少可盈利18-20个亿,保守估计可完成3-4公里的地铁建设资金筹措。

  这样一来,相当于:北三县用15万平米的土地资源,不仅挣了2.55个亿,同时还换来了22号线地铁的全面建设启动。

  我相信未来这种合作模式,将会是北三县地铁建设的主要模式:北三县卖地,北京做开发,北三县卖地所得用于财政支出,北京做房地产开发所得用于地铁建设和基础设施建设。

  这种模式要成为未来通州和北三县协同发展的主要驱动力,必须具备三大前提条件:

  第一,大厂、香河两地必须撤县设区,合并成为大香区,增加国有建设用地,全面推进城市化建设进程。

  第二,北京全面主控北三县的土地资源开发,真正实现三统一规划及管理。

  第三,北三县限购应当面向通州实施定向放松,真正服务于城市副中心的建设,提高土地价格,实现财政收入正增长。

  【3】

  22号线不再南移,意味着北三县或将增加新线路

  原先按照北京市交通委的消息,22号线的停工主要在于要优化线路,能够更好疏解燕郊的交通及人口。

  如果按照以上说法,22号线的原路线显然应该南移,需要更加靠近燕郊中心区,才能起到更好疏解燕郊的交通及人口的作用。

  但是目前既然已经基本确定要保留22号线原有线路不变,那么就意味着燕郊的交通及人口疏解,另外其他线路来安排。

  22号线已经不再是作为城市副中心与北三县协同发展的线路来考虑了,其走线也将不会进入城市副中心,而是会直接向西,直接联系首都机场。从某种意义上讲,22号线更像是一条新的空港线。

  而北三县与通州城市副中心之间的核心联络线,我个人判断:就是6号线东延线!

  6号线目前已经成为了城市副中心的核心线路:包括北京行政中心、人大、医院等主要功能全部集中在这条线路上。为了疏解城市副中心的居住压力和外来人口,6号线东延理由最为充分。

  

  

  

  

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