地段好的房子万里挑一,"有趣"的户型让人措手不及｜西城天铸

四环里的项目现在卖一个少一个。

金融街融府：基本售罄了，据群友爆料，只剩下少量E户型。

佑安府：已下预售证，高层本周五（11月30日）摇号。

三环边的九龙仓西城天铸，周边都是千万级豪宅，地段没得挑，但是严肃君的丰台置业群里，去看过西城天铸的网友反馈都是——纠结。

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严肃君也陪着朋友去实地看了看，这个项目纠结到让人措手不及。

Part.1

西城天铸目前处在排卡阶段，预计12月中旬开盘。售楼处就在地块对面（搜索项目名即可），目前已经开放，需要预约才能到访。

排卡需要兴业银行验资100万（活期，需办理冻资），预计12月5日截止。

• 项目一共9栋楼，一期将推1、6、7、9号楼

• 主要户型面积为84、85平2居，89平3居，168平、173平4居

• 限价77800元/平，最高售价不超过81700元/平，没有仓储绑定

• 2020年下半年全装修交房，物业费为7.9元/平/月

• 车位均为地下车位，未来有租有卖，价格待定

Part.2

在已曝光的限竞房里，西城天铸的产品最有“个性”。每栋楼的层数、层高、梯户比、得房率都有差异。

西城天铸沙盘图

1-5号楼是5-9层的洋房，6号楼12层，7号楼为14层和16层，9号楼25层；1-4号楼、7号楼，6号楼西单元都是一梯四户。

8号楼最特殊，为东西向，层高自北向南分别为2层（托老所）→9层→11层→16层→18层→18层，其中包含180套自持房源。

每栋楼层高略有差别，以1、6号楼为例，1号楼层高2.85米，6号楼层高2.9米。

值得注意的是，有粉丝爆料：6号楼西侧路为市政道路（上图标红道路）。虽然销售表示后期会有绿化隔离，但介意的购房者还是慎选。

Part.3

严肃君陪朋友前往项目的时候，十分诧异售楼处被围挡遮盖的严严实实，销售的解释是，“不想让太多人知道售楼处所在地，我们没有宣传已经有很多客户自己找过来了”。

地段足够好带来的号召力似乎让项目很有底气。

西城天铸目前已经临近开盘，地段优势之前详细说过（详情戳这儿），具体到楼栋选择上，只能说各有利弊。

1、从位置上看，7号楼最优，与9号楼之间的楼间距达94米。

1号楼分别受东侧9号楼、西侧保利百合花园（19层）的遮挡。

9号楼南侧泰禾西府玉苑（西府大院配建的政策房，限价2万1）呈L型分布，两楼之间最近距离为50米左右，如果选9号楼，建议选择15层以上户型。

6号楼采光会受8号楼影响，与最近的楼高为9层的单元，楼间距约50米。

2、按照得房率排列：1号楼（得房率85%）＞6号楼（得房率82-83%）＞7号楼（得房率81%）＞9号楼（得房率78%）。

套内使用面积才是真金白银，以得房率最高、最低的1、9号楼为例，同样有84平两居，使用面积相差5.9平，若按西城天铸限价77800元/平计算，折合价差近46万，实际价差更高。

Part.4

在户型选择上，西城天铸的户型一直被吐槽“刀把”、“哑铃”，在诸多奇葩户型里，选个稍微好点的，是购房者最后的倔强。

同一楼栋，得房率相同，中间户、边户差距也很大。

以1号楼为例，边户E1、中间户E2均为89平3居2卫户型，但E1为全明户型，E2为暗卫。

其次，E2户型除主卧套间外，2个次卧面宽均为3.5米，能放进2米的床，是正规3居。E1户型则存在最小的书房面宽仅2.5米，活动空间小，只能算作2.5居。

也就是说，全明通风，和三个卧室的高使用率不能兼得。

西城天铸E1户型-89平3居2卫

西城天铸E2户型-89平3居2卫

Part.5

值得关注的是，区别于主流市场上把小户型放在高低配的高配，西城天铸大户型集中在最高的9号楼（25层）。

其中，A户型（168平4居）分布在西侧单元中间户，为两梯四户，与三个小户型为邻；B户型（173平4居）为两梯两户，独立电梯。

两个户型均为“哑铃户型”，客厅最宽仅4米6。短面宽、长进深，在影响通风、中间部分采光的同时，也会有走道过长造成的面积浪费、动线较长的问题。

西城天铸A户型-168平4居3卫

西城天铸B户型-173平4居3卫

当严肃君的朋友表现出千万级玩家对于户型的不满意时，现场销售适时祭出了隔壁龙湖西宸原著143平4居户型图，“您看，是不是还不如我们呢，这个户型二手房现在报价1600万起！”

严肃君按照限价默默算了一下，西城天铸168平的4居总价，比西宸原著还低了近300万。

西宸原著143平4居2卫户型图

最后，严肃君最大的感觉是：看房的时候很纠结，选的时候也纠结，分析之后又觉得都差不多！买房这道选择题，正常解题思路不够用的时候，不妨试试排除法、

严肃君手记：

严肃君的置业群中，一位资深群友评价说，西城天铸和佑安府可能会是市场的风向标。

截止今天，北京市场上总共有82个限竞房项目+地块，整体去化情况并不理想，只有极少数能在短期内清盘。

西城天铸和佑安府两个项目，即使放在市场好的时候，也是公认的“好地段”、“不愁卖”的代名词。令人感到可惜的是，这两个项目的户型都差强人意，甚至“配不上”三环边的好地段。

严肃君很认同群友的观点——

“其实我希望它们卖得不好，这样才能警醒后面的开发商，即使拿了好地块，也不能随便糊弄人”。

本文@小朋友亦有贡献。

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