房地产商的十种死法，这些地方涨得有多好，跌得就能有多狠

在“坚决遏制房价上涨”的的号令之下，房价看涨的预期已经开始慢慢冷淡，投资者们的投资热情也随着市场日趋冷淡。热点城市开始库存上升，房价下降。

据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组142个城市大数据房价中位数显示，与上月相比，2018年9月一线城市房价中位数稳中略升，新一线城市、二线城市及三四线城市轻微下降。

而事实上，除了新一线、二线、三四线城市外，还有一些地方没有被我们的视线覆盖到，那就是更加广袤的县城，无论是行政区划还是经济发展，县域发展一直都是重要的一环。

而广大县城的房价，实际上也在下跌。

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“两个跌停”不算多，县城房价还有腰斩

我们对于城市有一二三四线城市之分，而实际上，县城也有自己的“鄙视链”，尤其是在房价的表现上也尤为明显。

▌站在顶端的是享受区位优势最为明显的地方，通常充当的就是大城市的卫星城或者说叫做“睡城”的县城，甚至如果地理位置优越的话，都不必一定是在所在县的城区。

这类县城的代表就是河北省的三河市（县级市本质上还是县级），当然我们更多对于这个县城的称呼叫做“燕郊”，而燕郊仅是三河市的一个下辖镇，并非三河市的政府驻地。但是我们知道，燕郊的房价一直就不是跟随其上级的廊坊市甚至河北省，而是跟随的是北京市。

而与此类似的还有与三河合称为“北三县”的香河县和大厂县；还有上海轨道交通11号线能直达的江苏省昆山市；与上海青浦区和金山区相邻的浙江省嘉善县，房价都在与周边的大城市随行就市，恨不能直接向大城市看齐。

▌睡城之外，就是百强县。经济发达地区，购买力自然就不在话下。尤其是在江浙地区，百强县占据了全国的半壁江山，而房价过万的县城更是比比皆是，其房地产市场可以比肩一些三四线城市甚至二线城市。

▌那么最底端呢？虽然这么说可能不太友善，但是绝大部分的县城都是属于不太好分类的“其他县城”，那么自然房价也都是处于一个相对低的位置。

在房地产火热的时候，县城的房价涨幅可以说是阵势不输地级城市，但是在降起价来，也是不遑多让，一些县城房价暴跌40%，这个程度，真的是堪比股市。

就在北京的睡城燕郊镇，其房价可以说是领衔整个河北省，其九月份的房价1.81万，同比下降20.35%，而近一个月的平均房价还在继续下降，目前为1.79万。

燕郊的两个“跌停”真的不算多。

在江苏句容，2017年1月新房均价在6000元/平方米左右，到12月已达到1万元/平方米，仅一年时间就涨了4000元/平方米。在南京的都市圈城市中，句容房价涨幅最大，最高已达到2.3万元/平方米。

但是现在在句容，根据中国房价行情网的数据显示，其均价在1.03万，可以说与其最高峰相比，已经腰斩。

而在全国各地，很多县城都是“涨不动了”，大城市出现的“房子打折出售”的情况，也开始在县城里蔓延，除了燕郊、句容，还有安徽太和、肥西、肥东等地。

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谁在买空县城？

▌县城的房价是怎样炼成的？

实际上一些县城的发展模式和上一轮的三四线城市的路径是类似的。猫哥也多次强调过棚改对于三四线城市房价的影响作用。

当然县城与城市还是有点区别的，毕竟相对于城市主体，能像燕郊一样走出自己独立行情的县城还在少数，大部分的县城在单价和总价方面都要略低一些。

▌谁在买县城的房子呢？

①随着城镇化的加快，农村人口进城置业成为了一种趋势。那么除了进入“城市”，进入“城镇”也成为一些人的选择，手里的钱有限，那么在城镇安家已经能比在农村的居住条件上升一个层次，这其中不少就属于刚需群体。

②返乡置业。一些进入大城市工作的人群，尤其是进入了一二线城市的人群，碍于所在城市的高房价，通常的选择就是返乡置业。

③纯投资。热点城市的限购区域一般集中于市区，而一些县城通常不在限购的行列之内。在房价上涨的通道内，信贷政策方面相对宽松，持有大量的房子并不难。

涨涨涨、买买买，涨涨、买买，涨、买，跌、咦？

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涨得有多好，跌得就能有多狠

实际上，县城的房价其实比城市要脆弱的多。

同样是得益于棚改的政策红利和房地产市场的火热效应，但是一旦发生风险，县城一定是比城市更加危险，彼时必然要承受的就是被“房价下跌”支配的恐惧。

棚改红利逐渐消失，2020年的时间节点实际上已经没有那么远了，如今在还没有完全消失的情况下，已经开始提示风险的时候，一线、准一线以及强二线的房地产市场都在跌的情况下，三四线的房地产市场已经开始显现出来的降温，已经开始带动县城的降温。

那么房地产的受欢迎程度上，县城肯定要比其上级城市更早被抛弃。

而在另一方面，抛盘也不一定会带来预想的效果。

县、县级市，其实很大程度上的区别在于人口和经济情况的区别，县以农业人口为主，而县级市则以非农业人口为主，而县升级为市，则还要考核经济总量。

而事实上，随着人口增速的减缓，而人口负增长和老龄化最严重的地区并非大城市，反而是广大县城。那么在抛售的时候，谁来接盘呢？人口的总量和增量的减少，意味着刚需并没有那么强，而炒房的风险你自己意识到了，那么别人恐怕也不傻。

如果风险要出来，那么首先感受到的恐怕就是县城。对于“睡城”而言，有大城市这些每日迁徙的候鸟族托底，对于百强县而言，还有经济基础来托底，那么对于那些广大的“其他县城”而言呢？

当初涨的有多好，那么跌得就能有多恨，涨上天去也会被打回原形。现在已经不是那个一头热就能够扎进去的市场了。

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中小地产商的死法

当然，经济日报说，房地产进入“寒冬”的说法站不住脚。

但，如人饮水，冷暖自知。大佬万科在喊“活下去”，大房企们虽然没有附和，但是也在收缩。但是对于大部分的县城而言，这些大房企实际上是与他们无缘的，反而是地方中小开发商才是县城里的“地头蛇”。

旭辉集团总裁林峰在参加媒体活动时发表了演讲，提出了房企“死掉”的十种方法。大房企肯定是不会就那么死掉的，这话更像是说给中小房企听的，当然也是在给众多的投资者提醒。

猫哥总结了一下，这十种死法倒是很符合一部分地方房企的气质。

①急功近利，急速扩张，但是各种软硬件支撑却没跟上；

②短资长投，错位发展，一直是各种行业的大忌；

③加杠杆、加杠杆，最后千斤压顶；

④剑走偏锋，遇到了强监管；

⑤质量是生命，但是没做到；

⑥嘴大肚子小，规模过大只有崩坏；

⑦错误的时间拿了错误的地，那么赔就一个字；

⑧一夜暴富的美梦做太多；

⑨不上进、没创新，最后寿终正寝；

⑩金盆洗手，拜拜房地产。

对于这些中小地产商而言，死法各有不同，但是死在什么时候却有点类似，就像现实一样，热死的少，但是冻死的多，而奉献大约就是在热的时候积累下来的。

我们常说，开发商们都是“人精”，涨价厉害着呢。但是就是这样的“人精”也并不能一直涨价，甚至这样的“人精”也会“死掉”。

那么对于我们这些个人投资者而言，我们又能比这些“人精”精明多少呢？

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