刚刚,深圳楼市爆出重磅,地价三折,打响土地财政改革第一枪?

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  作者 | 杨瑞

  
来源 | 财经三分钟

  中国楼市高房价的本质是:土地垄断下的地价畸高。

  此前的楼市调控,虽然堪称史上最严、力度最大、效果最显著。

  但一触碰到最敏感的土地问题时,一切的声嘶力竭似乎都显得苍白无力。

  如今,在此轮楼市调控中,房价最坚挺的深圳,不仅拐头向下,而且决然的打响了土地垄断的第一枪。

  1

  深圳重磅宣布:

  人才住房用地,地价低至三折!

  近日,向来敢为天下先的深圳,悄然间公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。

  意见稿中首次明确:可销售人才住房的地价,将按照商品房市场定价的30%确定。

  

  是的,你没有看错,不是房价的30%,而是地价的三折。

  要知道,在中央一再强调“住房不炒”的背景下,最不希望调控继续加码的:

  除了鬼哭狼嚎喊着活不下去的地产商;

  抑或是掏空六个钱包,无力承担因房价下跌,而继续补交抵押物的购房族;

  甚至于,疯狂加杠杆,渴望通过炒房实现一夜暴富的投机客。

  最最最难受的莫过于:对土地财政高度依赖的地方政府。

  获利最大的,也往往对土地财政变革,反应最激烈。

  如今就在一线城市中的北上广房价相继回调之际,唯有深圳房价还坚挺,连续下跌23个月,累计下跌才823元\平。

  假摔的质疑声此起彼伏,深圳所面临的调控压力可想而知。

  不鸣则已,一鸣惊人。

  就在7月31日,中央首次定调“坚遏制房价上涨” 后,当天晚上深圳就祭出堪称史上规模最严的“731新政”。

  如今,更是将楼市调控的号角吹向了土地财政。

  深圳用行动给了无数质疑“假调控,真涨价”的声音,一记响亮的耳光。

  地价都跌到市场价的三折,房价虚高的基石荡然无存,这才是彻底的釜底抽薪。

  这是楼市调控以来,真正意义上的大招!

  2

  部分城中村旧改将被暂停;

  购房需求被抑制!

  短短四十年间,深圳从穷乡僻壤的小渔村,一举跃升为比肩北上广的国际大都市, 但却从未摆脱过土地资源匮乏的困境。

  深圳总面积不足2000平方公里,只有北京的1/8,上海的1/3。但是人口数量却达到了2000万人,接近北京和上海的3000万人。

  人地矛盾何其尖锐?

  于是填海造地、加快推进城中村改造,成为深圳解决人地矛盾,增加有效住房土地供应的不二选择。

  但城中村改造的利弊也相当明显:要知道新房的建设周期长达两三年之久,但是被拆迁的住户自从拆迁的那一刻起,就沦为了刚需。

  换句话说,城中村改造在增加土地供应的同时,大批量的货币安置资金进入楼市,造成的需求错配,反而会刺激房价上涨。

  如今,深圳继宣布人才住房地价低至三折后,同时决定暂停部分部分城中村旧改。

  11月5日,深圳规划国土委规划发布《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》的征求意见稿。

  

  意见稿指出,将全市城中村居住用地的56%划定为综合整治区,综合整治区在未来的7年里不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

  

  56%的城中村居住用地,7年内不得进行旧改。

  也就意味着,通过棚改货币化流入楼市的资金渠道,被卡死。

  无水之源,房价何以继续虚高?

  而事实上也是如此,就在深圳连续祭出重量级的组合拳后,曾经让全国楼市艳羡的坚挺房价,终于地下了高昂的头颅。

  八月最后的疯狂后,深圳楼市迎来了寒意阵阵的“金九银十”。

  官方数据显示:

  深圳9月新建商品住宅成交环比减少39.0%,同比减少17.6%,创下六年来新低;

  9月二手房网签量出现下滑,环比减少30.5%,同比减少23.7%;

  量在价先,成交量大幅下滑,意味着深圳楼市,真的开始入冬转凉了!

  3

  为何深圳敢于对土地财政说不!

  事出反常必有妖。

  从曾经对楼市调控虚晃一招,频频耍太极,到如今真刀真枪的干!

  深圳为何反转如此之大?

  答曰:土地财政依赖程度不高,推行阻力较小;与此同时,高企的家庭杠杆率,让人忍无可忍。

  在房地产相关收入占比地方财政达到46%,牢牢把控地方政府收入的半壁江山时,唯有深圳是个例外。

  当别人眼巴巴指望着靠卖地养活财政,深圳却因为高科技产业强大的财富集聚效应,而富甲一方。

  卖地收入不足深圳财政总收入的10%,这也是深圳敢于对土地财政动手的底气所在。

  但即使深圳对地产依赖程度低,也依然阻挡不了在楼市牛市中,房价一路狂飙。

  随之而来的,则是无数不想逃离深圳的购房族,只能掏空家庭的六个钱包,疯狂的加杠杆。

  根据中国指数研究院的统计,深圳家庭居民杠杆率已超过100%,而且在近四年中,还处于加速之势。

  面对平均房价高达53774元,平均工资却只有9030元,房价收入比高达34.74的现实,买得起房的消费能力已被消耗殆尽,买不起房的,要不租房,或者只能黯然选择离开。

  换句话说,房地产对深圳并没有那么重要,但高房价造成人才流失、消费能力不足的危害,却是触目惊心。

  此时深圳不任性对土地财政开刀,更待何时?

  4

  何时抄底?只看四点!

  在曾经的楼市黄金二十年中,房价一轮狂飙,中国大部分人,都没有经历过房价大跌。

  但如今,在严调控下,2018年的中国楼市,堪称是跌宕起伏、玄幻离奇,就连曾经对楼市调控最不屑一顾的深圳,都开始180度转向。

  毋庸置疑,房地产的确已进入寒冬,而我们要做的就是准备充足的冬粮,支撑到春暖花开,冰雪消融的那一天。

  而这个冬天会持续多久,不以我们的意志为转移,而是纵观宏观的调控动向和货币政策。

  尤其是监管对地产行业的态度,更是楼市走向的风向标:

  从10月31日政治局会议只字不提房地产,到整个行业集体缺席民营企业家座谈会,曾经在让人爱恨交加的中国楼市,正在逐渐从最高决策层的视线中消弭。

  这释放了两层信号:

  其一,过度依赖地产的时代终将一去不复返;

  其二,楼市因下跌可能引发的系统性风险,基本不可能发生,从曾经对调控现状的不满,到不再怒斥调控无力。

  再来看中观的执行层面:

  舆论上,人民日报、住建部、新华社反复强调:调控决不可能半途而废,背景是放开调控的谣言此起彼伏。

  货币政策上,央行在发布的《中国金融稳定报告(2018)》时,再次强调:房地产行业风险有所上升!

  也就意味着所期待的楼市定向放水落空,反而会继续收缩地产贷款。

  最后是地方政府上,深圳已经对阻力最大的土地财政开刀,但有其特殊性,除非北上广以及其他热门二线城市后续跟进,而且从人才住房扩展到商品房,或许才是土地财政真正巨变的开始。

  那么综上,短期而言,楼市继续冰冻,房价持续承压是大概率事件,除了实在的刚需非买不可,如果上述宏政策面未发生巨大转向:不如观望为主。

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