刚刚，深圳楼市爆出重磅，地价三折，打响土地财政改革第一枪？

作者 | 杨瑞

来源 | 财经三分钟

中国楼市高房价的本质是：土地垄断下的地价畸高。

此前的楼市调控，虽然堪称史上最严、力度最大、效果最显著。

但一触碰到最敏感的土地问题时，一切的声嘶力竭似乎都显得苍白无力。

如今，在此轮楼市调控中，房价最坚挺的深圳，不仅拐头向下，而且决然的打响了土地垄断的第一枪。

1

深圳重磅宣布：

人才住房用地，地价低至三折！

近日，向来敢为天下先的深圳，悄然间公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。

意见稿中首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。

是的，你没有看错，不是房价的30%，而是地价的三折。

要知道，在中央一再强调“住房不炒”的背景下，最不希望调控继续加码的：

除了鬼哭狼嚎喊着活不下去的地产商；

抑或是掏空六个钱包，无力承担因房价下跌，而继续补交抵押物的购房族；

甚至于，疯狂加杠杆，渴望通过炒房实现一夜暴富的投机客。

最最最难受的莫过于：对土地财政高度依赖的地方政府。

获利最大的，也往往对土地财政变革，反应最激烈。

如今就在一线城市中的北上广房价相继回调之际，唯有深圳房价还坚挺，连续下跌23个月，累计下跌才823元\平。

假摔的质疑声此起彼伏，深圳所面临的调控压力可想而知。

不鸣则已，一鸣惊人。

就在7月31日，中央首次定调“坚遏制房价上涨” 后，当天晚上深圳就祭出堪称史上规模最严的“731新政”。

如今，更是将楼市调控的号角吹向了土地财政。

深圳用行动给了无数质疑“假调控，真涨价”的声音，一记响亮的耳光。

地价都跌到市场价的三折，房价虚高的基石荡然无存，这才是彻底的釜底抽薪。

这是楼市调控以来，真正意义上的大招！

2

部分城中村旧改将被暂停；

购房需求被抑制！

短短四十年间，深圳从穷乡僻壤的小渔村，一举跃升为比肩北上广的国际大都市， 但却从未摆脱过土地资源匮乏的困境。

深圳总面积不足2000平方公里，只有北京的1/8，上海的1/3。但是人口数量却达到了2000万人，接近北京和上海的3000万人。

人地矛盾何其尖锐？

于是填海造地、加快推进城中村改造，成为深圳解决人地矛盾，增加有效住房土地供应的不二选择。

但城中村改造的利弊也相当明显：要知道新房的建设周期长达两三年之久，但是被拆迁的住户自从拆迁的那一刻起，就沦为了刚需。

换句话说，城中村改造在增加土地供应的同时，大批量的货币安置资金进入楼市，造成的需求错配，反而会刺激房价上涨。

如今，深圳继宣布人才住房地价低至三折后，同时决定暂停部分部分城中村旧改。

11月5日，深圳规划国土委规划发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018-2025）》的征求意见稿。

意见稿指出，将全市城中村居住用地的56%划定为综合整治区，综合整治区在未来的7年里不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。

56%的城中村居住用地，7年内不得进行旧改。

也就意味着，通过棚改货币化流入楼市的资金渠道，被卡死。

无水之源，房价何以继续虚高？

而事实上也是如此，就在深圳连续祭出重量级的组合拳后，曾经让全国楼市艳羡的坚挺房价，终于地下了高昂的头颅。

八月最后的疯狂后，深圳楼市迎来了寒意阵阵的“金九银十”。

官方数据显示：

深圳9月新建商品住宅成交环比减少39.0%，同比减少17.6%，创下六年来新低；

9月二手房网签量出现下滑，环比减少30.5%，同比减少23.7%；

量在价先，成交量大幅下滑，意味着深圳楼市，真的开始入冬转凉了！

3

为何深圳敢于对土地财政说不！

事出反常必有妖。

从曾经对楼市调控虚晃一招，频频耍太极，到如今真刀真枪的干！

深圳为何反转如此之大？

答曰：土地财政依赖程度不高，推行阻力较小；与此同时，高企的家庭杠杆率，让人忍无可忍。

在房地产相关收入占比地方财政达到46%，牢牢把控地方政府收入的半壁江山时，唯有深圳是个例外。

当别人眼巴巴指望着靠卖地养活财政，深圳却因为高科技产业强大的财富集聚效应，而富甲一方。

卖地收入不足深圳财政总收入的10%，这也是深圳敢于对土地财政动手的底气所在。

但即使深圳对地产依赖程度低，也依然阻挡不了在楼市牛市中，房价一路狂飙。

随之而来的，则是无数不想逃离深圳的购房族，只能掏空家庭的六个钱包，疯狂的加杠杆。

根据中国指数研究院的统计，深圳家庭居民杠杆率已超过100%，而且在近四年中，还处于加速之势。

面对平均房价高达53774元，平均工资却只有9030元，房价收入比高达34.74的现实，买得起房的消费能力已被消耗殆尽，买不起房的，要不租房，或者只能黯然选择离开。

换句话说，房地产对深圳并没有那么重要，但高房价造成人才流失、消费能力不足的危害，却是触目惊心。

此时深圳不任性对土地财政开刀，更待何时？

4

何时抄底？只看四点！

在曾经的楼市黄金二十年中，房价一轮狂飙，中国大部分人，都没有经历过房价大跌。

但如今，在严调控下，2018年的中国楼市，堪称是跌宕起伏、玄幻离奇，就连曾经对楼市调控最不屑一顾的深圳，都开始180度转向。

毋庸置疑，房地产的确已进入寒冬，而我们要做的就是准备充足的冬粮，支撑到春暖花开，冰雪消融的那一天。

而这个冬天会持续多久，不以我们的意志为转移，而是纵观宏观的调控动向和货币政策。

尤其是监管对地产行业的态度，更是楼市走向的风向标：

从10月31日政治局会议只字不提房地产，到整个行业集体缺席民营企业家座谈会，曾经在让人爱恨交加的中国楼市，正在逐渐从最高决策层的视线中消弭。

这释放了两层信号：

其一，过度依赖地产的时代终将一去不复返；

其二，楼市因下跌可能引发的系统性风险，基本不可能发生，从曾经对调控现状的不满，到不再怒斥调控无力。

再来看中观的执行层面：

舆论上，人民日报、住建部、新华社反复强调：调控决不可能半途而废，背景是放开调控的谣言此起彼伏。

货币政策上，央行在发布的《中国金融稳定报告（2018）》时，再次强调：房地产行业风险有所上升！

也就意味着所期待的楼市定向放水落空，反而会继续收缩地产贷款。

最后是地方政府上，深圳已经对阻力最大的土地财政开刀，但有其特殊性，除非北上广以及其他热门二线城市后续跟进，而且从人才住房扩展到商品房，或许才是土地财政真正巨变的开始。

那么综上，短期而言，楼市继续冰冻，房价持续承压是大概率事件，除了实在的刚需非买不可，如果上述宏政策面未发生巨大转向：不如观望为主。