【案例研究】对被征收房屋“评估报告”的审查程度

　　【案情】

　　张某与杨某系夫妻关系。2013年8月16日，四川省自贡市自流井区政府公告了国有土地上房屋征收决定，对自流井区郭街部分片区规划红线范围内国有土地上的房屋进行征收。二人共有房屋在征收范围内。

　　2013年8月19日，自流井区征收办在自贡日报上刊登《关于邀请房地产价格评估机构的公告》。其后，被征收人通过投票方式选定君一四通公司为房屋征收评估机构。

　　2013年8月30日，该公司作出的《自流井区郭街部分片区改造项目国有土地上房屋征收评估结果》在被征收范围内公示。

　　2015年1月21日、1月24日、2月4日征收部门工作人员与张某进行协商，但双方均未达成补偿协议。

　　2015年1月29日，君一四通公司作出张某房屋的分户估价结果报告，载明估价时间为2013年8月16日。该被征收房屋为木柱结构，非成套住宅，估价测算每平方米单价为2100元。分户估价结果报告于2015年2月3日送达张某、杨某，其未在期限内申请复核评估、鉴定。

　　2015年3月12日，自流井区政府作出自井府房征补决〔2015〕18号房屋征收补偿决定，该决定于2015年3月13日送达张某、杨某并张贴公示。张某、杨某不服，向法院提起行政诉讼，请求撤销18号房屋征收补偿决定。

　　【分歧】

　　第一种观点认为，法官对补偿决定所作的主要证据被征收房屋的评估报告的审查应仅限于评估机构与评估师是否有资质等程序性审查。理由是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经规定了对评估报告有异议的救济途径，不需要法院再予以审查。且评估报告具有专业性，对专业性问题进行审查也超出法官的能力。

　　第二种观点认为，评估结果事关当事人的切身利益，法官应在司法能力范围内，对补偿决定所作出主要证据被征收房屋的评估报告进行实体性审查。

　　【评析】　

　　笔者同意第二种观点。理由如下：

　　征收人在征收过程中因为涉及被征收人众多，征收工作任务繁重，往往工作比较粗糙，导致遗留问题较多。房屋征收拆迁涉及面广，社会影响较大。妥善处理好房屋征收案件是行政审判面临的重大难题之一。对于作为征补决定的主要证据的评估报告因其专业性较强，法官往往不愿评价，不敢评价，一般仅对房地产评估机构是否具有资质，评估人员是否有资格，评估程序是否严重违法对评估报告进行审查，对评估报告的审查范围和审查程度不同的法官有不同的认识。

　　首先，本案是因在诉讼过程中被征收人提供了相应的证据（国有土地使用权证）以及经过法官的实地勘察，认定评估报告缺乏相应的评估事项而认为评估材料不齐全，从而以此评估报告作出的补偿决定因证据不足而予以撤销。

　　评估报告中的部分内容并非仅是评估机构的专业范围，法官可以通过双方当事人的举证或者实地勘察查知。其次，在征收过程中，对补偿决定的不服大多是因评估报告中对标准、面积、产权的认定或评估方法等不当造成被征收房屋评估价值偏低。要从根本上化解矛盾解决问题，就不能仅就程序性问题进行审查。

　　再次，本案被征收人对评估报告缺失的事项没有过错，征收人向法院提交的证据中未证明在征收补偿的行政程序中征收人要求过被征收人提供被征收房屋的相关证据，也未证明被征收人存在阻止阻挠征收人入户调查的行为。

　　笔者根据本案审理过程，得出以下对评估报告的审查经验，以期形成审理补偿决定案件中对评估报告审查的要件审查点：

　　（一）对评估报告内容的审查　　

　　1.评估报告是否缺乏评估事项

　　（1）对历史原因形成的未取得合法审批手续的房屋的定性。该定性应由有权机关事先予以认定。

　　（2）对拟拆迁房屋内附着物的价值是否进行评估。

　　（3）对国有土地使用权证超出房屋所有权证的面积（院落）的价值是否进行评估。

　　2.评估报告中对面积、产权性质的认定是否符合实际。

　　3.评估报告中对评估方法的确定是否科学。　

　　（二）缺少评估事项的原因

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定应将分户初步评估结果送达被征收人征求其意见，征收人未提交证据证明被征收人在评估过程中存在拒不履行配合实地勘察义务、不按要求提供基础材料等情形，应认定造成评估报告作为主要证据的真实性存疑的过错不在被征收人。

　　（三）涉及到的其他问题

　　1.分户评估报告不涉及专业问题，法官可以通过双方当事人提交的证据及实地勘察得出与评估报告不同的结论时，对此问题应予以审查。如本案中房屋征收部门提供给评估机构的材料不齐全，且无评估机构对被评估房屋进行实地勘察的材料，法官应予以审查。

　　2.本案房屋未予以拆除，具有重新评估的条件。若被拆迁房屋被拆除，笔者认为也可以根据其他相关材料进行重新评估。若相关证据材料不齐全，可以运用举证责任分配制度予以认定。不能因征收人的违法行为造成被征收人的实际权益遭受损失。(作者：四川高院，李旭）

　　本文转自“最高人民法院司法案例研究院”，原载人民法院报 2018年10月17日 第六版，仅供研究交流之用！