取消双合同后,我们探访了13个楼盘,告诉你广州房价走向

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严调控楼市下行承压,任何风吹草动都会拨动市场敏感的神经。

  王柔金 |发自广州

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  广州房价要涨了?

  在严调控楼市下行周期下,任何政策上的风吹草动都会挑动市场敏感的神经。

  10月19日,有关广州市增城区、南沙区、花都区等近郊区即将“放开限价”的消息在社交媒体广为传播,引发舆论广泛关注。19日晚间,广州市住建委发布《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》,明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。

  广州市住建委在说明中同时强调,将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。

  

  来源:广州市住建委官网

  一石激起千层浪。在“取消双合同”的消息正式出炉后,即有声音将此解读为广州楼市调控松动的信号,更有鼓吹房价即将再度回复上涨通道者,其中尤以房地产营销人员和中介人士为甚。但地产壹线经多方了解后发现,对于广州郊区取消双合同的原因,或许并不是表面上看起来那么简单。

  地产壹线留意到,广州市住建委在发布的说明中,用的字眼是“对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化”,而并非“取消限价”。在广州增城开发某知名楼盘的某开发商内部人士就对地产壹线强调,广州郊区此次出台的政策,严格来说并非取消限价,而是取消双合同。

  02

  广州楼市特产——双合同

  “双合同”是楼市严厉调控下开发商为应对限价政策而出现的畸形产物。为了规避限价,开发商与购房者签订两份合同,其中,购房合同上的房价为符合政府限价要求的合同备案价,另通过和购房者签署装修合同等,把剩余房款转移到装修等名目上。

  透过这种方式,业主付出的还是高房价,但是名义房价却在限价令的区间之内。与此同时,因为装修款无法按揭且开发商往往要求购房者在一年或两年时间内付清,等同于无形中加大了购房者首付款的负担。

  以广州郊区某大型楼盘为例,一套100平方的房子,实际总价是230万,但开发商能拿到的备案价仅为一万一每平方米,备案总价就是110万,开发商将剩余房款包装到装修合同中,装修款就高达120万。这样计算,购房者需要给出的首付就为:110*首付三成+装修款=153万,达到了房子总价的6.65成。

  这种开发商及购房者彼此之间“心照不宣”的操作,在过去很长一段时间内都“相安无事”。但在近段时间广州郊区房价开始出现松动乃至下跌之后,问题随之而来。

  地产壹线了解到,在严厉调控下,广州郊区房价在近段时间以来均出现了不同程度的松动和下跌。广州中原研究发展部提供的报告也显示,国庆假期,针对性调研的广州42个项目价格与最近3个月持平(或变化幅度低于1%)的为25个,占调研总量的60%。5个项目售价低于6个月前,占总量的12%,让利项目多集中在黄埔香雪、长岭居、南沙等郊区板块,绝大部分项目以推出少量特价单位为主。

  房价下跌损害了已购房群体的利益,各种维权现象开始在各个售楼部上演。而其中,“双合同”成为了购房者维权时最有利的“武器”,因为双合同本质上就是违规的,这么高的装修标准,根本不可能达到。

  这种说法同样得到了某开发商内部人士的证实,“双合同导致业主维权的时候可以拿出来说事,现在没有双合同了,大家一个愿打一个愿挨。”上述开发商内部人士表示。

  但无论如何,广州此番政策的出台,都将意味着,在广州郊区横行一段时间的“双合同”将消声觅迹。在政策出台的当晚,不少房屋中介就已率先行动,在朋友圈中打出诸多楼盘单合同的口号。

  

  而相比于中介一派欢欣鼓舞,购房者更关注的是:在取消双合同之后,广州郊区房价将何去何从?

  03

  房价涨跌 开发商身不由己?

  有开发商内部人士就对地产壹线透露,“它(取消双合同)这个不是防涨的机制,而是防跌一个机制。”

  《每日经济新闻》在此前的报道中也指出,在10月19日增城召开的市场调控会议上,流出的会议主要内容就包括:售价按真实价格报备,10月22日开始实施,签约价上限不能超备案价10%;一经定价半年不能调价,一次申报不能反复调整;价格原则上不能申请上调,只能下调,下调需提出申请。不过,上述会议细节并未得到官方的直接确认。

  倘若消息属实,则意味着未来房企无论涨价还是降价,都将需要经过政府批准,未来广州郊区房价或将只能在政府划定的区间内浮动。这对于开发商来说是福是祸,各界人士看法不一。

  有声音认为,限制涨跌意味着不能依据市场情况自主定价,开发商“很惨”,也有声音认为,稳定,对于开发商来说其实就是好事。

  某TOP3房企广州公司内部人士就对地产壹线指出,在取消双合同机制下,从供需角度上来说,由于首付资金门槛的降低,将会增加一批潜在的买家,但由于当前市场观望的情绪比较大,增加的量会大到什么程度,仍然难以预料,需要看后期市场的反应。

  而对于房企自身来说,更多的是从现实的角度去考虑,在政府规范的原则框架下,依据市场行情去做出相应的应对政策,究竟是稳定价格还是需要降价,更多的是基于政府指导、市场行情和房企自身情况三者互相博弈之后所作出的现实决策。

  

  

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