广州新房9月网签量创2018年新高?假的!

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  据中原研究发展部监控,9月广州一手住宅整体网签共120.56万㎡,环比上涨82%,网签一手住宅达11335宗。从数据来看,网签创2018年以来新高。

  但实际上,由于本月有大量市区在此前积压的网签及回迁房干扰,剔除后的实际网签面积大约在69万㎡左右,约6200宗,成交情况略优于8月份,还略低于今年平均72万㎡/月的网签水平。

  

  新货:经过7、8月低位后迅速回升,本月新批面积接近100万㎡

  在经历近两个月“低谷”后,9月整体新批增速明显,全市新批预售面积达98.94万㎡,比8月增加117%。广州中原研究发展部认为,不少开发商为保证完成全年业绩目标,提高资金回笼速度,推货节奏更加积极;另一方面,从近年广州一手成交屡次出现“翘尾”行情的现象来看,9月至次年1月成为重要的一手销售阶段,尤其今年不少买家从年初起即抱有观望态度,如今已接近“年关”,入市步伐亦逐渐加快。因此,不少项目抓紧机会准备“充足弹药”,以满足市场需求。

  从区域供应情况来看,增城、南沙、黄埔位居前三位。其中,“东大仓”增城累计批发34.08万㎡(2977套)住宅单位,朱村板块全新盘富士康科技小镇一盘供应10.05万㎡(合计889套单位),占该区近3成供应量;除此以外,供应量较大的单盘还有金地香山湖(7万㎡,474套单位)、绿湖国际城(3.5万㎡,325套)。

  

  广州中原研究发展部认为,增城区2017年以来出让宅地将陆续建设并进入预售阶段,未来半年内增城朱村、荔城、永和、新塘等热门板块将有一定量一手单位可供应,对于一手买家“吸引力”不断增强。

  此外,位于广州北部的花都、从化两区9月供应均突破10万㎡。其中从化获批10.9万㎡,环比大幅上涨,其供货项目集中在珠江国际城(5.9万㎡,516套单位)、名城御景世嘉(2.7万㎡,208套单位),上述两盘均位于地铁14号线辐射范围内。广州中原研究发展部认为 ,14号线开通在即,从化将纳入广州中心区1小时通勤圈,预计未来区域供应量,买家关注度将有所提高。

  

  存:中心区积压网签处理提速 去化周期下跌至9.2个月

  由于近段时间中心区积压网签处理速度加快,天河、海珠、荔湾3区库存面积明显减少,直接导致整体消化周期连续4个月下降,目前已降至9.2个月,时隔1年后消化周期再次下跌至10个月以下水平,说明实际上广州一手供求将出现相对紧张的趋势。

  

  从各区消化周期来看,中心六区除海珠外其余已降至10个月以内,其中天河跌至3个月“低点”,受近年供地不足影响,在积压网签陆续处理后该区一手实际可售库存减少明显。此外黄埔消化周期为5个月,受知识城、萝岗香雪等主要板块供应能力减弱影响,该区一手可售项目偏少。

  外围区方面,花都消化周期虽然接近30个月,但库存多集中在中北部,去化速度一般;而增城消化周期持续缩短,目前仅剩6.2个月。广州中原研究发展部认为,买家对于热点区域热点板块的关注度未有减弱,部分优质片区“缺货”“消化周期短库存不足”间接影响买家入市速度。

  预期:热门区域仍“供不应求” 买家不宜过分观望而放缓入市步伐

  九月供应大幅增加,其中不乏增城、黄埔、南沙等成交热区楼盘,对于买家而言选择空间更大,成交几率提高;就市场实际情况来看,部分项目已采取“小批量特价房”等优惠方式刺激成交,预计后市气氛将有所改善。此外,增城部分项目已陆续调整首付门槛,预计未来影响市场的客观因素将得到适当调整,良好的交易氛围将有利于引导买家入市。

  广州中原研究发展部认为,虽然项目“小幅让利”现象存在,但热点区域、板块“供不应求”的情况显著,比如天河、荔湾、黄埔的消化周期已经不足6个月,增城不足7个月,加上近年房企拿地成本较以往提高,因此未来广州整体量价水平仍处于乐观向上趋势,买家不宜过分观望而放缓入市步伐,错过入市时机。

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