佳源国际拟实行以股代息计划,以破解融资困境

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  ▲图片来源:花瓣美素

  9月25日,佳源国际控股有限公司(下称“佳源国际”)公告称,计划向于2018年9月13日名列公司股东名册的股东,派发中期股息每股10港仙。

  公告显示,佳源国际本次中期股息将以配发及发行代息股份方式全数支付,然而股东将拥有选择权,可选择全部以现金代替代息股份,或部份以现金及部份以代息股份方式收取中期股息。

  据悉,代息股份的价格已定为每股14.82港元。

  佳源国际此次派息或能让股东品尝到公司业绩增长的甘甜,但在这个连万科董事会主席郁亮都感叹要以“活下去”为最终目标的时间节点,佳源国际未达千亿的体量是否能突出重围还画着问号。

  业绩增长

  当佳源国际2015年向港交所提交招股书时,其合约销售(截至2015年8月31日为止的八个月)不过24.12亿元,471万平方米的土储也仅局限于江苏省,且以三四线城市为主。事实上,即便是2016年上市时,佳源国际也并不是当年年度百强房企名单(中国指数研究院及克而瑞榜单)的“座上客”。

  

  

  ▲数据来源:招股书

  2017年在克而瑞房企销售排行榜中排名第152名的佳源国际,业绩突然实现大幅提升。数据显示,2017年,佳源国际合约销售总额约为103.7亿元,较2016年的46.5亿元增加约123.1%。

  合约销售增速在2018年进一步加快。截至2018年8月31日,佳源国际已完成合同销售金额约103.2亿元,与2017年度的完成总额已相差无几。

  在中期业绩会上表示要“做大做强”的佳源国际,2018年上半年实现收益约为41.3亿元,同比增长42%。同时,佳源国际上半年还在香港、广东、上海、泰州、常州、贵阳等8地区新增12个项目。截至2018年6月30日,佳源国际土储合计约980万平方米,“疆土”较2015年时已翻倍。

  值得注意的是,2018年中报显示,佳源国际在深圳、江门、澳门、贵阳等地的拟建项目数量均有限,大部分还是聚焦于江苏省内,以泰州和扬州为核心。事实上,宣称以“粤港澳大湾区、长三角经济区与省会城市”为深耕区域的佳源国际,目前土储中并未包含浙江等热门区域,也没有在珠三角形成规模性业务布局。

  那么,在千亿销售规模变成房企话语权的新门槛,以及一些产业趋弱的三四线城市楼市降温的大背景下,佳源国际将以何种方式继续带动销售规模增长?又将如何平衡其布局城市销售的周期性波动?这或是其贯彻“做大做强”战略时最关键的两个问题。

  靠兄弟企业?

  与其他中小型房企不同的是,佳源国际并非“举目无亲,无依无靠”,它的背后还有同属佳源国际实际控制人沈天晴(又名沈玉兴)创立且持有的“兄弟公司”——佳源创盛控股集团有限公司(下称“佳源集团”)。

  源于浙江嘉兴的佳源集团在2018年已喊出“不达千亿决不罢休”的目标,房地产业务条线分布也相对更广。沈天晴此前接受媒体采访时提到,佳源集团旗下地产架构分别划分为申城集团项目(上海、浙江嘉兴和山东)、杭城集团项目(覆盖浙江除嘉兴以外的城市以及湖南等省)、安徽集团项目(包括安徽和湖北)、香港集团项目(包括粤港澳地区和江苏省等地,如扬州、泰州)以及海外集团项目。

  从业务条线来看,佳源集团的地产战略规划与佳源国际招股书提到的“大城市、小城镇”较为相似,但项目公司名称和对应项目所在地划分并未完全“清晰”。

  如果佳源国际未来有意将一部分“兄弟公司”的资产装入囊中,那么预计能在2018年完成2700亿元货值储备的佳源集团或将是其保持规模增长的“后备队”。

  事实上,就在9月19日,佳源国际与沈天晴订立买卖协议,拟作价6.89亿港元,购买其手中创源控股有限公司(下称“创源控股”)的全部股份,将以发行股份的方式进行支付。

  公告显示,创源控股主要从事物业管理业务,完成收购后,创源控股将成为佳源国际的全资附属公司,但佳源集团将继续委任创源控股向佳源集团的物业开发项目提供物业管理服务。那么,接近7亿港元的收购对价是否花得“值”?

  据悉,创源控股2017年除税及非经常项目后的溢利净额为2093.7万元,截至2018年6月30日,其未经审核的资产净值约为9933.4万元。佳源国际表示,该次关联收购的目的是为了使得集团的业务价值链更为全面,开拓新的盈利管道,获取稳定的管理费来源。

  

  ▲数据来源:佳源国际财报

  就目前来看,佳源国际的营收主要来自物业开发和物业投资两方面,而上述两板块的营收更容易受开发进度、周期性、零售消费业等因素影响而波动,故物业管理费用作为较为稳定的营收渠道或能增加公司财务的稳健性,尤其在补充现金流动性方面。

  这不是佳源国际第一次关联收购。此前,佳源国际曾以6.94亿港元购入沈天晴旗下沪源控股有限公司的全部已发行股本,获得了上海三个物业发展项目90%的权益。

  据悉,截至2018年上半年,佳源国际银行结余及现金为85.9亿元,流动负债为229.4亿元。与此同时,公司的融资成本已由2017年同期的4300万元增至6700万元。

  面对希望以香港和澳门为其业务发展中心之一的“上市初心”,佳源国际收购物业管理公司或能为其在寸土寸金的弹丸之地拓展疆土获得一些资金支持,但如何快速出货以应对日渐增加的融资成本或将是佳源国际需考虑的问题。

  业内人士表示,一般在资金不足、出现周转困难时,公司才会通过发股的方式代替利息。以股代息本质上是一种再融资行为,能够减少公司的现金支付,增加股票的流通性。融资成本日渐增加,同时又需要资金的持续支持,这也就不难理解佳源国际为何此时推出以股代息计划。

  记者 刘天天 编辑 沈玉洁

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