万科、保利带头去地产化? 十张图了解房企集体更名背后的深层原因!

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  房企纷纷更名

  日前,保利地产临时董事会审议通过《关于变更公司名称的议案》,同意公司名称由保利地产变更为保利发展,公告一出瞬间引起热议。这是继万科之后又一个房企巨头宣布更名,抛弃“房地产”。更早之前,还有另外5家房地产商相继更名。

  

  2018年以来,已有7家房地产公司集体更名。在万科、保利等巨头带动下,后续预计仍还其他房企跟进。公司名称变更并未小事,而是发展战略转变的信号之一。那么,房企集体更名背后原因究竟是什么?

  房企更名原因分析

  首先,来看房企自身给出的原因。保利发展称原企业名称无法涵盖当前的业务布局,更名是为了体现公司多元化的发展方向,进一步加快两翼业务市场化发展;万科同样表示更名是扩大经营范围,重点发展房地产以外业务;合景泰富更名公告显示,新名称将更好反映本集团的业务扩张策略;龙湖集团表示,新公司名称更加符合其在地产开发、商业运营、长租公寓和物业管理四大业务板块上的长期策略。

  可以看到,房企更名的原因主要是多元化、业务扩张、战略调整等,多数围绕房地产周边服务作为布局和培育重点,如物业服务、长租公寓等。但实际上,上述地产商非地产业务还相当薄弱,与主业相差甚远,要支撑起公司发展为时尚早。

  

  以保利为例,2018年上半年,保利房地产销售收入539.37亿元,占总营收的比重为90.86%;2017全年房地产销售1374.63亿元,占总营收的比重为94.05%。而综合服务与不动产金融“两翼”业务收入占比不到10%。

  

  另一个更名的房企巨头万科,非地产业务规模同样有限。如在长租公寓方面,截至2018年6月30日,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。这与自如、蛋壳等长租公寓相差不大,竞争优势并不明显。

  

  因此,房地产商更名的真正原因可能不是为了多元化转型,而是传统地产开发正面临着发展瓶颈,不得不寻求新的突破口。

  房地产市场触及天花板

  2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松,遏制房价上涨;多城落实地方主体责任,政策密集出台。截至6月底,已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,地级以上城市月度政策出台量最高时达到31项,力度之大可见一斑。

  

  在政策持续加码下,房地产企业面临的销售压力倍增。2018年1-8月,龙头房企销售增速显著不如去年同期,如万科去年1-8月销售增速47%,而今年前8月大幅下滑36个百分点至11%。

  而且在股市中,地产股普遍出现了较大幅度的下跌,股价表现可能已经反映了投资者担忧地产股未来有可能会经历一段“销售面+政策面”双杀的时间窗口。

  

  不仅如此,监管部门进一步加强了房地产相关领域的融资管控,房地产行业整体融资规模的增长趋缓。2018年1-6月,房地产开发企业到位资金79287亿元,同比增长4.6%。其中,国内贷款12292亿元,下降7.9%;利用外资28亿元,下降73.1%;自筹资金25541亿元,增长9.7%;定金及预收款26123亿元,增长12.5%;个人按揭贷款11524亿元,下降4.0%。

  

  具体企业来看,2018年上半年,A股主要上市房企中,融资规模最大的是保利地产,达到797.96亿元,比去年同期的586.72亿元大幅增长36%;融资规模增长最快的是招商蛇口,由去年上半年的239.61亿元增至今年上半年的556.11亿元。

  

  另一方面,在融资面临压力时,房企的负债率并未减少。数据显示,2018年上半年,A股主要上市房企中,中南建设净负债率最高,达到247%,较今年一季度的193%提升了54个百分点;另外,绿地控股、荣盛发展、首开股份、新城控股、金科股份五家净负债率也超过100%。

  

  最后,从需求端来看,未来三年,我国新增住房总体需求超过55亿平方米,其中约62.7%即35亿平方米由商品住宅形式供应,其余部分将通过非商品房方式构成。因此,房企面临的市场需求增长空间十分有限,而且拆迁改造需求占比将持续提高,对于房企的利润空间将进一步压缩。

  

  结论

  所谓去地产化,实际上是房企顺应行业发展变局,升级企业发展战略,由“单一开发”向“开发+运营”发展,包括为了获取土地资源的“运营”,如各种产业资源拿地,亦有房地产运营子领域发展,如长租公寓、养老地产、物流地产等。

  即去地产化对房企而言,是从开发商向综合投资服务商的重要切换,对国家而言,则是通过房地产的新型链接作用,促进实体经济发展,推动城乡建设、科技进步、人民美好生活等发展目标达成的重要手段。

  更多数据请参考前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业商业模式创新设计与投资前景预测分析报告》。

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