没落的“华南五虎之首”富力地产「投资开发连载⑧」

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  富力地产2017年销售金额为627.8亿元,销售面积502.8万平米。不足千亿元的销售金额为全国销售排名23位,行业排名不断下滑。从发展历程上看,富力地产曾经也属于地产行业的标杆企业,2007年销售排名仅次于万科、中海、绿地,位于第四位,位列“华南五虎”之首。富力业绩转折点是2008年,2008年美国次贷危机波及全球,国内房地产市场也受影响,富力由于2007年的激进拿地,一度资金链非常紧张。

  ||这篇会简单解读一下独树一帜的富力

  

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  现在的富力像一位没落的贵族

  广州富力地产股份有限公司(以下简称“富力或富力地产”)成立于1994年,集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体,2005年在香港联交所主板上市,是第一家被纳入恒生中国企业指数的内地房企。

  2007年富力销售金额位居行业第四名,仅次于万科、绿地和中海,为“华南五虎”之首;2008年合生创展和碧桂园销售金额超越富力,受美国次贷危机影响,国内房地产市场低迷,富力地产由于投资冒进,一度面临资金链紧张;2009年恒大地产首次超越富力;2010年雅居乐超越富力;2017年富力地产销售金额818亿元,排名全国房企23位,仅为碧桂园销售金额的1/7,为恒大销售金额的1/6

  富力地产2017年销售金额818亿元,同比增长35%,是自2013年以后增长幅度最高的一年。从富力地产历年销售情况来看,销售金额总体保持平稳增长,销售排名一直处于行业前20,但呈下滑趋势,2017年排名跌破20位,位列23位。

  

  

  ▲富力地产发展历程与企业规模指标

  富力地产于2005年在香港上市,因估值过低等原因,2007年,富力地产便表示有回归A股的意向,从此踏上了漫长的回归之路,但因为多方面原因,富力地产至今未能实现在A股上市。为了配合回归A股计划,富力实行对外全力扩展版图,对内多元化发展的战略,通过内外扩张,来做大做强企业规模,提高行业知名度,提高资本市场估值。规模增长是富力地产的重要战略。2017年业绩会上,富力管理层提出2018年1300亿,2020年3000亿元的销售目标。富力地产目前总货值约6170亿元,但在经营策略上比较保守,历史上多次完不成销售目标,2015年制定的700亿元目标,直到2017年才完成。

  

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  住宅为主、商业为辅,多元化经营

  富力实行“住宅为主、商业为辅,多元化经营”的投资策略,但随着2017年,富力收购77家万达酒店,大量增加了商业资产,未来商业板块的收益占比会大幅提升。从历年的营业收入占比来看,物业销售收入占比保持在90%左右,酒店运营收入占比稳定在4%。

  富力在产品方面也一直向着标准化方向发展,但建立标准化的产品体系难度较大。从目前的产品类型来看,开发项目涉及高端住宅、旗舰大盘、旅游地产、超甲级写字楼、星级酒店、商业旗舰等多个领域。富力地产以旧改项目起家,针对不同的项目,对个性化要求较高,所以产品并未实现标准化,但富力希望从产品外观设计等方面尽可能多地标准化,来提高周转效率。从周转效率上看,产品没有标准化给富力带来的劣势明显,总资产周转率及存货周转率都处于较低水平。

  

  

  

  

  ▲除此之外富力地产还布局有商业、海外、体育业务

  富力地产不擅长把握宏观调控趋势,在企业发展方面不过度追求规模。富力地产投资开发的首要目标是保证利润,在确保利润的前提下,兼顾规模增长。通过比较近几年富力地产与行业标杆企业的利润率发现,无论是毛利率还是净利率,富力地产都明显高于标杆企业。2017年,富力地产净利率高达36%,扣除收购万达酒店产生的一次性非经常性收益外的净利率为14%,仍处于较高水平。

  富力地产2017年底拥有土地储备5138万平方米,按照该年632万平方米的销售面积,可供大约8年的时间使用。富力地产历年的土地储备存续比一直都保持在10年左右,属于比较激进的土储策略,库存较大。截至2017年底,富力地产经营范围已覆盖全球69个城市和地区。从全国布局情况来看,富力地产在原来两大区域划分的基础上,进一步实行区域细分,目前已形成了包括海外地产在内的七大区域。富力地产2017年底在手的权益土地储备约5138万平方米,可提供约6170亿元的货值,同比增长47%。土地储备按城市等级划分,主要分布在二线城市,占比44%;按区域划分,主要分布在华北区域,占比23%。在投资策略方面,富力一直坚持以一二线城市为主,实行全国化布局。从历年的投资情况来看,一二线城市投资占比保持在50%以上;从2017年的销售结构看,一二线城市销售金额及面积占比均在70%左右。为了支持企业规模增长,富力地产也机会性布局一些三、四线城市。在三四线城市的布局策略方面,原则上以富力地产已进入的一二线城市为中心,向周边的三四线城市辐射,未进入二线城市的省份,原则上不在该省布局三四线及以下城市。

  

  

  

  

  

  ▲我们还有几十页PPT你们要不要看……

  富力地产被称为“旧厂之王”,以擅长开发旧改项目而闻名。广州杨箕村旧改项目,是富力地产改造的典型项目,被富力称为具有里程碑意义的项目,该项目于2011年以底价获取,2013年底首期项目面市销售。

  以前的旧改项目,大多在于与政府协商出让,有低成本高利润的特点,富力地产在发展早期,也通过大量开发旧改项目,积累了不少资本,获得了行业地位。杨箕村项目经过三年的改造,于2013年底入市销售,项目销售均价约4.5万元/平方米,主力户型为242平方米四居和299平方米的五居,最低门槛1089万元/套,项目销售至今,贡献了将近120亿元的销售金额。

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