一个二手卖3万的地方 听说新房竟然准备卖5万？

不知大家还记不记得，2016年6月29日，中粮以24.4亿的总价、35744元/平的楼面价获得了新场旅游综合服务区A10-1地块，溢价率高达235.62%，刷新了新场的地价。

由于地块中包含了一部分保障房，因此有人计算得出，该地块实际楼板价可能高达38266元/平，未来要卖到近6万才能勉强赚点钱。

如今，2年多的时间过去，项目的公寓部分已经悄然达到了可以申请预售证的进度。楼盘目前已被命名为中粮禧瑞祥雲（对外推广名），售楼处和样板间也已经悄悄对外开放了。不少网友也陆续接到了项目的各种广告。

中粮禧瑞祥雲售楼处外景

那么这个项目究竟能不能买呢？我们这就来看。

地价已明显高于周边二手房价格

虽然新场出了这个“地王”，但是周边的二手房价并没有因此被抬升很多。

据了解，目前新场最贵的二手房小区---万科清林径的二手房挂牌均价基本在3.5万元/平左右，而相邻的东方冠郡挂牌均价基本在3.2万元/平左右。

新场部分二手房小区挂牌价格情况

中介表示，因为行情不太景气，一些急于成交的卖家还会给出更大的议价空间，普遍降幅达到近10万-20万不等。

这么看来，中粮禧瑞祥雲的地价就已经比如今新场地区的二手房要高了，更别提造好之后的房价了。

产品设计毫无新意 居然还有部分是毛坯房

尽管中粮禧瑞祥雲自拿地起就已注定将成为新场地区最贵的楼盘之一，但其这次推出的产品却是平平无奇、毫无新意。

小区沿用了近年来比较流行的北高南低布局的设计，北面最后2排为洋房和公寓，南面全部为叠加别墅。由于这样的设计，尽管容积率仅有1.2并且有做人车分流，但因为小区叠加别墅的占比很高，所以恐怕很难有非常集中的大片绿化了。

中粮禧瑞祥雲售楼处沙盘图

而中粮禧瑞祥雲的户型更是鸡肋。

中粮禧瑞祥雲90平标准户型图

虽说号称是约90平的3房2厅2卫，但是无论是客厅还是房间 难免都显得有些拥挤，房间基本放张稍微大点的床就很难再塞进大衣柜了。

中粮禧瑞祥雲90平户型样板间主卧

可以看到样板间的床明显比日常家用的床要短一些

北面的小书房有一半实际是个阳台，无论精装毛坯都需要业主自己来悄悄改造，若不改造几乎派不上什么大用处。

而为了压缩公寓的建筑面积，原本可以连接整个客厅的阳台硬生生只剩下一小节与客厅相连，剩下的半截被挑空。这样一来，阳台就显得非常小家子气，无论怎么改都显得很不协调。

中粮禧瑞祥雲项目阳台外景

总体来说，户型虽说是三开间朝南、又有2个卫生间，但实际上并不实用，顶多能算个小2房带储藏室，还不如少做一个卫生间将房间做大一些或者干脆把阳台做全。

90平户型样板间客厅实景

值得一提的是，中粮禧瑞祥雲这次计划推出的房源居然还有很大的一部分是毛坯交付。而即使精装交付的部分，装修标准也不会很高。着实让人大跌眼镜。

地处新场边缘 各种配套依然遥遥无期

说了那么多，那么中粮禧瑞祥雲的位置又怎样呢？

据小编现场实探发现，中粮禧瑞祥雲其实位于新场镇的边缘，周边很多道路仍在修建，看上去非常荒凉。而项目正对面的中优商业广场已修建多年，至今才刚刚完成主体部分的施工，开业更是遥遥无期。

中优商业广场资料图，目前外立面已基本完工

至于楼盘到张江的距离，地图上项目到张江长泰广场的驾车距离大约25公里左右，走高速付5块钱过路费不堵的话半小时出头确实能到。

中粮禧瑞祥雲区位图

但买在旁边单价3万出头的二手房，到张江的用时也基本是一样的，所以这一点其实不值得一提。

而就是这样的一个项目，销售口头给出的预计售价估计在4.5万-5万左右，具体要等预售证出来才知道（当然这个价格能不能拿到预售证确实也是个问题）。总之比周边二手房贵出不止一点点。

据初步了解，该楼盘的主力客群预计会主要面向张江地区的上班族，主打的概念是：

• 楼盘旁边一个刚刚建成的学校（据说这里的老师是明珠集团代招的）

• 上海国际旅游度假区范围

• 新场古镇

• 半小时可张江

所以，如果你此刻是一个工作在张江地区并且最近在为买房的事情纠结，若有人向你推荐单价4万多的一手房，且有如上的卖点，

那你可真的要小心了！

因为有可能说的就是中粮禧瑞祥雲。