土地市场再现流拍!“地冷价跌”高房价还能撑多久?

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武汉官方9月11日披露了两宗挂牌出让土地的交易情况,结果两块地中有一块因为没有人出价而流拍,据悉,这是武汉今年第三宗流拍的地块!
有意思的是,之前流拍的土地主要是在一些偏远、冷清的地段,而这次流拍的是在楼盘较为成熟的区域,显然开发商拿地的热情确实发生了变化。

  

  800宗土地流拍 地价降了房价下降还远吗?

  今年以来,全国房地产市场土地流拍已超800宗,土地流拍宗数呈现逐月增多的态势。根据中原地产提供的数据,今年1-8月,一线城市土地流拍宗是13宗,而去年也才4宗;二线城市是238宗,去年是106宗,流拍土地数量大幅增加。

  在土地流拍的同时,部分地方的地价也在下降,9月7日,南京在土地拍卖当中,有两个地块成交地价大幅低于同一区域的30%,甚至40%!易居房地产研究院9月3日发布的报告显示:8月,40个典型城市当中,土地成交价已经连续5个月出现同比下降。

  

  “地冷价跌”的情况下,对楼市意味着什么?

  1、房企对楼市态度发生转变

  之前房企对于拿地的热情不用小编细说,大家肯定也知道,媒体端总是会有各种某某企业又拿到了地王,各种高价拿地的文章在朋友圈刷屏,全国范围内房企拿地热情高涨,不过近期风向似乎变了!

  

  通过上图我们可以发现,土地购置面积增速是从今年4月份开始反弹,而对应的房企到位资金增速也是刚好在4月份开始反弹。

  

  2、部分城市的土地流拍以及地价下降其实也是对目前新房和二手房价格倒挂的正常反映。

  现在不少城市对新房开盘都有限价,价格太高你可能就拿不到预售证,但是二手房并没有限价,结果就是一手房和二手房价格倒挂,以这次土地流拍的武汉为例:武汉位于天地一套142平方米的一套二手房价格是6万元/平方米,而附近华发外滩首府的新盘售价也才4万元/平方米。

  也就是说在新房卖不出好价钱,而地价还在走高的情况下,部分开发商拿地的热情下降是肯定的,对这些开发商来说,在房价限价的情况下,一做的可能是捂盘,二可能是不轻易拿地。但是反过来,开发商不管是捂盘还是不拿地,又会抑制市场房子供应,也不利于降房价。

  3、开发商不是万能的,他们对楼市的预判也未必就是真实。

  下面是2016年房地产开发企业土地购置面积情况,我们可以看到当年土地购置面积增速是负的,你要知道,2016年是楼市开始反弹并逐渐火爆的时候。

  

  而房企拿地真正快速增加的是在2017年,当年恰好是在楼市调整最严的时候,除了三四线城市房价外,楼市正在降温。

  

  为什么会出现这样的情况呢?

  我的解释有两点:一是资金;二是跟风。当楼市火爆的时候,房价回款时间短,资金压力不大,有充裕的资金在市场上拿地、抢地。同时房价一天一天的上涨也刺激了房企进一步拿地的欲望。所以房企未必就是先知先觉。

  这种情况下,如果不对房地产进行预期引导,楼市很容易出现2016年那样的走势,所以在这种金融政策趋松,但房地产政策趋紧的情况下,在这时候投资性购房可能不是特别好的时机。

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