预约合同和预售合同有何区别?认购书能否转化为商品房买卖合同?

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  上文已经介绍过认购书是预约合同的一种。预约合同和预售合同只有一字之差,到底有什么区别:约定将来订立一定契约之契约即为预约合同,案例二中的《金轩大邸商铺认购意向书》就是预约合同;预售合同是指由购买者(预购方)与出售者(预售方)约定的由购买者预先支付价金之一部或全部,而由出售者于将来一定时期交付商品的商品买卖合同。

  

  如果案例二中的双方当事人进一步签订了《商品房预售合同》,即为预售合同。在商品房买卖中两种合同是在不同的购房阶段出现的。但是在特定的条件下认购书是有可能被认定为商品房买卖合同的。

  

  《最高院关于商品房买卖合同的司法解释》第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条是这样规定的:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

  

  商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记的有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。所以,认购书和商品房买卖合同在特定条件下是可以转化的、一种法律拟制的转化。

  

  有任何法律方面的问题,欢迎咨询我们,京云律所全体同仁随时为您服务。

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