国瑞置业：土储增七成布局深化，“住宅+商业”双轮发展

作者：格隆汇·宇森

国瑞置业在2018年8月31日以电话会议形式回答投资者问题，其中主要会议纪要如下。

一、上半年经营亮点

1、盈利可预见性高，已售未结收入达136亿元

截至2018年6月30日止6个月，公司总收入同比增加2.59%至22.38亿元人民币，公司所有人应占期内溢利4.1亿元；每股基本盈利9.2分；无派息。国瑞置业开发类业务确认收入约人民币20亿元，同比持平，占总收入比重为90%。结转平均价格为人民币8,647元/平方米。公司已确认的销售收入主要来自11个城市的17个项目。

公司已售未结转收入丰厚，未来业绩确定性强。于2018年6月30日，公司已经锁定待2018下半年及未来年度结转销售额约人民币136亿元。

2、投资物业进入收获期，上半年租金收入增48%

截至2018年6月31日，公司租金业务收入为2.1亿元，同比增长48%，增长迅速。公司在6个城市持有10个投资性物业，总建筑面积约81万平米，其中已竣工可租面积约48万平米，实际租赁面积约28万平米。

管理层预计，年内将有4个物业（可租面积约为16万平米）陆续签约，预计2018年租金收入可达到人民币5亿元，同比增长61%。预计未来3-5年，还有超过50万的物业将建成交付使用，待全部建成后能提供公司每年约12亿元的租金收入。

3、下半年集中推售快销产品，合约销售将再创新高，

截至2018年6月31日，国瑞置业合约销售额：约人民币68亿元，同比上升32%；合同销售面积约为56万平米，比去年同期增长64%；合同销售均价约为人民币12,000元/平方米。主要区域贡献：京津冀占34%，长三角及一带一路经济带占25%，珠三角占41%。

2018上半年，公司在13个城市有21个项目贡献销售额。下半年可售货源充裕，公司2018年下半年剩余可售资源约为人民币590亿元。从货值的城市分布上看，北京占比约为41%，佛山占比约为14%；另外，苏州、崇明岛和三亚共占约20%。

管理层表示，去年收购的北京项目都是“现金流”项目，按计划可以9-12个月内实现销售，但受到预售证延期下发的原因导致推盘集中在2018年下半年。对此，今年重点关注的是二线及热点城市的成熟在售项目做为土地储备。二三线城市土储及货源的及时补充，缓解了销售过于集中在一线城市可能产生的市场风险。

公司下半年主要可售货源较大的项目如下。

下半年项目集中在一二线热点城市，公司有信心完成销售目标。公司计划全年的目标合约销售金额为238亿元。

4、低成本扩充土地储备，规模增幅达70%，首个智慧小区项目落地

于2018年6月30日，国瑞置业在21个城市共拥有土地储备1,428万平方米，相应货值超过人民币1,200亿。平均土地成本约人民币3,355元/平方米。土储比去年增幅达到70%。

从土储结构上看，公司的土储主要分布在未来国内核心发展的区域。其中，京津冀达到39%，长三角及一路一带达到28%，泛珠三角33%。

2018上半年，公司新进入8个城市，共获取10个项目，平均土地成本人民币1,505元/平方米，成本进一步降低。其中，新增土地储备550万平米，新补充货值约为人民币497亿元。

在总土地储备中，住宅及停车位等附属设施开发面积占总建筑面积的78%。已经竣工尚未出售的面积约为117万平米，其中，尚未售出的住宅及车位等占39%。

在目前形势下，公司将审慎地精准获取土地。丰富的土地储备足以支持公司未来3至5年内的可持续发展。公司未来将会调整并优化产品结构，加大对智慧新城、智慧小区等的研究。同时，也会研究文旅综合体，及在一线城市发展租赁住房等产品。

其中预计今年内开盘的铜仁项目便是国瑞智慧生态城项目。项目地理位于铜仁核心区域，总建筑规模达到167万平米，公司权益占比为100%，预计平均售价达到7000元/平。

5、融资渠道通畅，综合成本6.82%低于行业水平

国瑞置业在境内融资环境收紧的情况下，保持了境外融资渠道畅通。截至2018年8月31日，公司有息负债总规模约人民币302亿，其中有抵押占72.7%。

于2018年中期，境外负债占比由去年底的7%上升至15%，境外综合平均融资成本约为8.2%，属于同类融资产品的较好水平。公司综合融资成本6.82%。公司于2018年6月30日，已经批准总授信额度约人民币470亿，其中尚未提用的额度约为人民币134亿。

二、Q&A环节

1、贵公司业务的收入结构未来变化如何？租金业务未来发展前进如何？主要增长动力是哪一业务？

公司目前的收入占比目前依然是以开发业务及投资物业的租金收入为主。目前住宅开发类业务收入占比为80%-90%，但是未来公司的收入占比会有所变化，主要因素在于随着公司持有投资物业落地完成，租金收入未来收入占比会有所提升。今年租金收入预计有5亿元，未来租金目标为12亿/年。公司主要增长动力是物业销售。

2、一级开发业务未来增长状况如何？物业管理服务的业务发展情况？

首先，目前棚改的规模正在收缩，且一级开发业务越来越集中在国企手中，因而民营房企可获取的一级开发业务正在减少；其次，一级土地开发并非为公司常态业务，是公司获取土地资源的有效途径。

因此一级开发未来不会出现太大幅度的增长，目前公司拥有北京的5个地块，其中已完成1个地块的开发和收入，剩下4个地块将在今年年底以及明年完成。除此之外，深圳的两个旧改项目。公司未来不再打算新增一级开发项目。

这部分收入占比很小。在2017年初，公司已经完成将物业管理公司剥离出上市公司之外，目前收入并不会进入公司收入之中。

3、请问公司未来的城市布局以及土地储备的发展策略如何？

根据国内城镇化发展布局，我们认为城镇化率在58-79%的期间，城镇化的主要集中在三四线城市。所以未来在一二线城市，公司主要选择运营一些改善型的智慧小区，在三四线发展智慧新城的项目。

4、利润方面，公司的毛利率2018年有所下降，请问主要原因？

毛利率的下滑主因是源于结转的两个汕头的三旧改造项目，占比达到40%。其中土地成本叠加支付回迁成本因此这两个项目的毛利率相对较低。而去年主要结转收入来源于海口的项目等低成本高毛利的项目所以整体会出现一个下滑。我们未来的毛利率会保持在30-35%之间，净利率在12-15%，这个水平是行业内较高的水平。

5、公司下半年项目主要集中在北京，是否会受到调控政策，如预售证发放限制等方面影响？

北京的几个项目都是公司获取的成熟的高周转项目。正是因为调控因素的影响，所以我们这几个项目才会推迟到下半年，否则早在去年及今年上半年便可推出。下半年计划120亿权益销售目标中，北京项目占到42.5亿。西铁营项目受中非论坛影响，预售证预计9月10号前取得，之后不久能开盘，保守预计销售额能达到35亿元，内部目标销售额能达到45-60亿。翠湖项目预计10月开盘，小瓦窑项目预计11月开盘销售。

对于预售证延迟发放的情况，今年上半年确实存在。正是因为上半年60多个封闭项目的预售证都未予发放，因此都集中在下半年有集中发证的情况，预计都集中在9-10月份。

6、公司如何平衡土储扩张及降杠杆之间的平衡？

首先，未来一段时间公司会停止在二级市场高溢价情况下进行拿地。目前拿地策略主要以合作联营的模式进行开发，已经有10多个项目正在洽谈当中，未来主要发展智慧小区的合作项目。一方面能保持公司业绩的增长，同时避免了大额度的资金占用。

除此之外，通过并购获取的项目，大部分都是正在开发的成熟项目，能够快速提供现金流。今年用于土地扩充的资金仅用30亿左右，全年预计不超过45亿，对比过去往年已经大幅度降低了土地支出。最后利用销售回款偿还债务，也能降低公司杠杆。