中山方晓文律师|土地使用权首次登记是否审查出让合同履行事项

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   中山律师方晓文,为您提供专业法律咨询,联系电话:13702373903

  案例

  

  基本情况

  

  2016年10月,某房地产公司通过招拍挂方式取得了30亩商住用地的土地使用权,并与国土部门签订了国有土地使用权出让合同。在双方履行合同的过程中,该公司以部分土地因征地拆迁未到位,导致其无法施工建设为由,拒绝支付剩余出让金。经多次协商,开发商于2017年3月付清了全部土地出让金,并申请土地使用权首次登记。不动产登记机构在登记过程中对于是否要审查合同履行情况、违约金和滞纳金缴纳情况等,产生不同意见。

  

  

  解决办法

  

  不动产登记机构联席会议对该问题进行了研究后认为,土地出让合同是出让方与受让方平等主体间签订的合同,双方的地位平等。违约金、滞纳金不是出让金,也不是出让金的孳息,而是合同双方在履约过程中对违约行为的惩罚性措施,对于合同履行中违约事实、违约责任认定,需要双方认可或法院判决。不动产登记机构在登记过程中,对登记资料虽有审慎审查义务,但《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范(试行)》等都没有审查出让合同的履行情况的规定。不动产登记的核心要件是审查申请人是否依法取得物权,是否签订出让合同、是否交纳价款和完税证明。申请人向不动产登记机构申请登记是物权登记,申请人只要按合同约定缴纳了土地出让金,就具备物权变动的条件。

  

  经验总结

  

  上述问题的解决,理清了不动产登记与行政审批、土地利用监管等的职责边界。在不动产登记中,不动产登记机构不需要审查土地出让合同的履行情况及违约金、滞纳金的缴纳情况。这样,提高了办事效率,化解登记风险,又维护了当事人的合法权益。

  来源:网络

  

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  方晓文律师,广东中元(中山)律师事务所专职律师,从事律师工作十几年,具备扎实的法律专业知识,执业期间办理了大量的商品房买卖、二手房买卖、房屋抵押贷款、房屋租赁、物业服务、土地转让等房地产案件及法律事务,积累了丰富的办案经验,并长期专注房地产相关法律理论的研究学习,擅长解决房地产领域的专业法律问题。

  专业领域:房地产法律事务,包括商品房买卖、二手房买卖、房屋租赁、房屋抵押贷款纠纷、土地转让、物业服务等法律事务,秉持诚信、高效、专业的服务理念,致力于为当事人提供优质、全面的法律解决方案。

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