【香港直播(十六)| 世茂房地产】一体两翼齐进,地产主业不输人(亿翰智库&海通地产)

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  发布会介绍

  

  时间:2018年8月28日

  2018年8月28日,世茂房地产2018年中期业绩会在香港举行。

  

  *图片来源于凤凰网财经

  业绩发布会核心纪要如下:

  
管理层:

  一、业绩概况

  ●合同销售强劲增长。2018年上半年合同销售额为723.2亿元,同比增长60.3%,完成全年销售目标1400亿元的51.7%。签约排名从17年度的16位上升到14位。签约面积达到450.9万平方米,同比增长66.5%。

  ●入账业绩方面,18年上半年营业额、毛利润和毛利率均稳步提升。营业额为425.7亿元,同比上升了18.8%,其中酒店、租金和物业等其他收入为19亿元,同比上升了14.7%。毛利润率为31%,同比上升1.4个百分点,毛利额为132.1亿元,大幅上升了24.7%。

  ●业绩的提升,使股东的核心利润大幅增长,利润率行业领先。18年上半年股东的核心利润约为44亿元,同比上升了20.2%,股东的核心利润率达到14.3%,上升了0.9个百分点,经营利润为119.4亿元,同比上升了36.3%。股东应占利润达到42.7亿元,上升了10.1%。其中也受到了人民币汇率下跌的影响,汇兑损益影响,每股的盈利为1.266元,上升了10.2%。

  ●良好的利润贡献保障了派息的持续增长。中期股息每股50港仙,同期大幅上升了25%。

  ●集团在稳健发展的同时,区域深耕不断深化,货值储备充足。截至2018年6月底,集团权益前的土地储备约5162万平方米,平均土地成本5325元/平方米。18年上半年新增的权益后土地为296亿元。世茂积极投身在粤港澳大湾区、杭州湾区、海西经济区及一带一路的建设,相信大家会在不久的将来看到世茂深耕战略地区的丰硕成果。

  ●集团旗下世茂股份营收逐步增长,18年上半年签约额人民币达到160亿元,大幅上涨了60%,营业额为121.5亿元,同比上涨20%,股东应占利润达到人民币14.4亿元,同比上涨3%。

  二、财务摘要

  ●2018年上半年内地的房地产金融监管从严政策的大环境下,集团坚持了稳健的财务政策。在保障企业经营业绩提升的同时,更加注重了财务管理的风险。为了积极应对金融环境的变化,保障资金的充裕,集团加强了对现金流的日常管理,特别通过加强对地区公司回款的管理,积极挖掘可回款的资源等举措,促进了销售回款。

  ●2018年上半年实现销售回款550亿元,同比大幅上升了52.8%。上半年回款率为76%。其中,6月份单月的销售额达到了207亿元,这部分回款将在下半年实现。销售回款增加,集团的资金额度相当充裕,截止6月底,账面现金增长到360亿元,未动用的银行贷款额度约人民币200亿元。充足的资金额度为集团后续稳定发展提供了保障。

  ●债务结构安全。2018年6月底,集团总借款约为985亿元,较2017年底上升了12.5%。借款的增加是为了支持集团中重要战略投资发展。借款结构中,其中长期借款为693亿元,占70%,短期借款为292亿元,占30%。长、短期借款结构长期处于比较健康的一个水平。

  ●净负债率稳定。集团进入快速发展的阶段,获取了大量优质土地及战略地块。中期的净负债率为62.7%,较17年底略微上升了3.8个百分点,但仍维持在较为健康的水平。适时的融资和及时调整债务结构,增强了企业及时应对复杂的经济和金融环境变化的难度。若考虑酒店评估增值调整后的净负债率为54.2%。

  ●2018年上半年集团的资产规模持续增加,总资产为3336亿元,固定资产为568亿元,总权益达到1036亿元。其中经专业估算的主要投资物业及酒店的市场价值为716亿元。

  ●2018年上半年房地产相关的融资市场持续收紧,金融的监管形势严峻,集团积极应对融资环境变化,在防范金融风险的前提下,开展了多渠道融资活动。在境外的融资方面,1月份在市场波动前抓住机会,发行了5亿美金的高息高级票据,票面利率5.2%,3月份首次发行人民币点心债9.5亿元,并在6月底再次发行了人民币12亿元的点心债,利率为5.75%,有效的防范了汇率的风险。境内的融资方面,集团7月份发行了全国首单住房租赁储架式租金ABS,储架规模10亿,首期发行5亿,期限20年,票面利率5.6%,是世茂持续金融创新的又一标杆产品。中期的融资成本保持在5.6%的良好水平。凭借稳健的运营及财务表现,世茂的信用评级持续向好。

  ●国际国内的主要评级机构维持了世茂集团的评级。此外,集团下属的上海世茂建设有限公司获得联合评级3A的主体最高信用评级,集团下属公司世茂股份获得了联合评级,维持3A的主体最高信用等级。

  三、运营部分

  ●2018年上半年集团全年营业额达425.7亿,同比2017年上半年增幅18.8%,其中可售物业收入406.73亿,占集团整体收入的95.5%,同比增幅19%。

  ●2018年上半年,集团酒店及投资性物业收入为19亿,较2017年同期增长14.7%。受上海世茂国际广场装修歇业影响,国际广场租金收入及相邻的上海世茂皇家艾美酒店收入同比有所减少。若剔除该影响,酒店及投资性物业收入同比上升20.7%。

  ●酒店运营方面。18年上半年营业额8.8亿,较去年同期上升8.5%,主要来源于近两年新开业的酒店。同样也是受上海国际广场装修影响,世茂皇家艾美酒店的收入较去年同期下降了14.9%。若剔除酒店影响,较18年上半年的同期上升,其实是达到了14.9%。酒店业务息税折旧摊销前利润为人民币2.7亿元,较去年同期上升5.1%,EBITDA率为30.7%。

  ●商业及办公物业运营方面。18年上半年租金收入3.9亿元,较去年同期上升2.4%。主要也由于上海世茂国际广场17年开始歇业装修,较同期租金收入减少0.31亿元,剔除上海世茂国际广场装修歇业影响,租金收入同比上升11.7%。商业及办公楼物业息税折旧摊销前利润2.12亿,较去年同期上升7.6%,EBITDA率为55%。

  ●土地储备方面。布局全国84个城市,213个项目,截止18年6月30日,权益前约5162万平方米,集团在全国热点区域均有充足的资源储备,货值预估超过8800亿,足以满足集团未来持续的增长需要。

  ●2018年上半年新增土地储备48块,权益前土地成本461.11亿,权益后土地成本为295.73亿,权益前总计容面积773万平方米。主要西南地块位于一线、二线以及周边城乡比较安全的三四线城市。

  ●权益前土储面积达到5162万平米,其中在建面积2418万平方米,热点区域的土储超过8800亿元,其中长三角、大湾区、福建区货值均超过2000亿元。

  ●2018年可售资源,含2018年新获取土地,并且当年供货可售资源约1539万平方米。若按照销售单价为17000元/平方米来估算,集团2018年可售货值会超过2600亿。按照全年55%的去化率,集团2018年将大概率超额完成既定的1400亿元全年目标。

  ●2018年下半年将开业的重点项目介绍。第一个,上海世茂国际广场,2017年5月集团收回营业管理权,对该商业物业进行全面整改、全面提升,预计在2018年的9月营业! 该商业坐落于上海的南京东路,地理位置优越,属于上海的核心商圈,致力于打造魔都潮流及枢纽。

  目标消费者以20-35岁,追逐潮流的人士为主。第二个,国际广场也拥有首家最大的hello kitty的主题馆,由世茂与三丽鸥联手打造,以时光旅行团为概念,贯穿不同的三个年代的上海。此外,商业品牌还囊括了耐克、丝芙兰、乐高等全球旗舰店和概念店。未来世茂广场将成为国际大品牌旗舰店的汇聚之地。第四个,被誉为全球人工海拔最低的豪华酒店世茂深坑酒店,也预计将在18年10月份隆重开业。该酒店是全球唯一的负建筑酒店,设计上也申请了众多技术专利。现在就可以看到我们的酒店的客房的观景阳露台,直面人工瀑布,入住水景房将让你体验房间的不同的海底景观。该酒店也将成为全上海最好玩的酒店。酒店的配套包括精灵之城的主题乐园,其中也包含了蓝精灵区、冒险王区以及深坑密境区三大板块。还有众多的户外适合悬崖、水上游乐的活动设施项目,都非常值得期待。欢迎各位朋友入住,去体验。

  四、营销部分

  ●2018年上半年签约723元,同比17年增长60%。1、3、5月均超过100亿,6月单月超过200亿的销售额,半年完成全年目标的52%,截止2018年8月28日,累计签约已超过1000亿,前八个月已基本实现去年全年的业绩水平。

  ●年初快速启动去库存的动作,同时也配合季度末的新增供货的节点,有策略性的重点去化。上半年整体去化率达到62%,同比提升了2个百分点。库存结构也进一步优化,一年以上的库存占比下降22%,一年期以内的可售资源占比68%,货源的结构更趋健康、合理。

  ●回款方面,上半年回款550亿元,同比去年提升53%。在银行额度收紧,现金收款的比例提升了14个百分点,达到占比65%,已经达到了部分房企整体的回款水平。

  ●经营目标方面,按全年17000元/平方米的销售均价来统计,全年整体可售货值为2616亿元,减去上半年已实现的723亿元的情况下,下半年总可售货值应该是超过1900亿。若实现1400亿的全年目标,去化率只需达到36%,若我们按照55%的去化率来算,再加上均价的提升,另外还有新获取的土地销售量增加,我们相信将很有机会去挑战更高的全年目标。

  ●结合上半年与近期市场的反应,集团战略性的调整供货节奏以及城市匹配,65%的销售额来自于供货需求相对良好的一二线城市。同时持续加强上半年去化表现良好的三四线城市,以提高市场的综合抗风险能力。 下半年在保障利润的前提下,我们九大核心城市去化率会超过600亿,基本上也能保证全年的销售目标。

  ●18年上半年,标准产品线增至117个,覆盖率达到81%。7月份已经发布了顶豪产品,龙胤系,该产品线的这个在开盘后的销售情况也相对比较良好,相信我们随着这些优质产品的面世,集团不仅提升了市场品牌方面的知名度,同时更通过产品模块化将缩短入市周期,进一步提升运营效率。

  ●7月份发布的别墅高端系的这个产品,是龙胤在北京、苏州两地进行了发布。以下的图片都是龙胤系在北京的钓鱼台国宾馆,进行了产品发布会。同时也特别邀请了国宝守护人之一的张国立为我们进行产品发布。

  ●下半年在品牌方面,将持续针对上海世茂国际广场的盛装入市,同时还会再有顶豪的公寓线的产品,天誉系也会在在下半年进行发布。同时深坑酒店的营业以及其他的一些重点事件,同时也会实现多方位、多角度品牌整合发声,形成品牌合力,进一步夯实世茂的大品牌战略。

  

  问答环节Q&A

  Q1第一个是关于销售的,因为今年销售的速度比预期中快非常多,我想问一下管理层有没有考虑在下半年放慢速度去提升利润率第二个问题可售资源的1900亿里面,大概有多少在三季度可以推出,然后多少在四季推出?第三个问题,关于福建的整个土地储备,世茂在福建拿地的战略比较积极,但这个地方过去几年房价上涨的比较后面政府限价也比较厉害,管理层会不会担心会出现过度集中的风险?那对于这个地区未来的战略是怎么样的一个考虑?

  A1:第一个是销售,实际上我们今年超标的会比较多,刚才您也说了会不会放慢速度提升利润,实际上我觉得我们的利润已经比较高了,实际上我们锁定了比较大的利润,我们现在可能锁定了上千亿的利润,就是销售未入账的金额。那实际上这个金额是比较大的,因为我刚才说了我们去年卖16000元/平米多,今年可能17000多元/平米,但是我上半年入账只有12000多元/平米是税前,税后是14000多元/平米,那实际上它有很大的空间去提升我们的毛利润和净利润,我觉得现在这个市场环境不应该放慢,应该加快,就是卖的更多,加的更快,收回钱来年底再考虑抄底。

  实际上我们已经在七八月份抄了一次底了,已经拿了十几块底价和很便宜的地,拿地有点害怕,因为你不能所有底价地都拿。我举个例子,杭州我觉得很奇怪,我们在杭州最近拿了三块地都是底价,而且很便宜,有一块地是在滨江区,最后一块很好的住宅地,我相信调控前应该要拍到35000元/平米,我们25000元/平米就拿到了,等于是七折,另外我们在余杭也是地铁边上的住宅地可能很好的时候也是25000元/平米,后来我们17000元/平米拿的,也是七折,我看到旭辉在萧山也是13000元/平米多14000元/平米拿的,也是七折,最贵的时候边上是2万元/平米。我们也在分析原因,其实杭州现在市场还是挺不错的,因为我们有一些盘一推出来都卖完,为什么市场卖的不错,但是地又这么便宜却没人买了,主要是因为开发商很担心批不了价,因为现在卖的地可能都是前两年的地,批的价比较低,最近贵的地,去年买的贵地,今年很少基本批不出来,所以开发商很担心现在买的这个地买贵了,他批不出价。第二是批了价可能登记不了,大家可能都清楚拿到销售证不是马上能回款,拿到销售证可能还要登记,如果你的价格特别贵,他就不给你登记的很快,对你按揭的回款率有影响,所以开发商主要是从资金方面考虑,而不是说光从市场好不好卖去考虑这个问题。

  我们在买这些地的时候也跟地方政府有一些沟通,可能可以对个别的项目可以有一些放宽的处理,但是不会很大。比方说我们跟有些地方政府沟通,他可能会在批价的时候适当的给我们高一点,因为他也要招商引资,但是不可能很高,为什么不可能很高,因为它要平衡整个市场。就给别人3万,他可能给你三万二三,但是他不可能给我三万五六,给我我也不要,给我35000我也卖不动,别人都3万,我卖三万二三可以了,三万五六我也不好卖,所以我们实际上都在我们计算预测内,但是我们不敢抄太大的底,刚才说了我们销售已经完成了70%以上,但是我们土地才完成了50%多一点点。所以我们留了很多钱,如果到年底我们销售继续好,回款好,如果市场不好,我年底就可以买一些更便宜的地,如果市场真的还是很不好,我就不买呗,所以我们实际上预留了很多的空间,那如果市场真的很不好,我买少一点地,我每一年负债就降下来,就不是我说的可能还会轻微的上涨,所以这里我们有很大的空间,但是我觉得最重要的可能还是安全吧,在现阶段可能安全比发展更重要,所以我们希望还是快速卖楼,快速回款,利润高一个点,低一个点,我觉得没关系,最近看年中业绩可能有一些企业也突然高了很多,我觉得忽高忽低可能也不一定好,我们实际上跟投资者说的基本上都做到,而且都是超标的做到,我觉得有序稳步的发展可能会更好。

  当然销售增速今年是特别明显,其实您刚才说第二个问题,三四季度我们供货比较多,当然了三季度也不少,如果是说下半年这个1900亿基本上有40%左右会在三季度,当然了四季度还是更高,四季度可能会有60%,因为四季度含了一些我们今年新买的地,包括一些五六月份买的地,如果要在年底卖,时间还是很紧张的。当然了,我觉得三季度这些卖完都已经能超标,四季度我们也希望多供一点,多卖一点。

  其实最后您说的这个福建,确实福建是我们现在九个地区公司发展最快的,他们今年的第一了,他这个第一名含金量很高,以前我们的第一可能是泉州第一,我们今年的第一基本上是厦门第一、福州第一、泉州第一、漳州第一,我们很多福建的市场都会第一,因为我们的量很大,我们今年肯定福建地区公司增长是百分之一百以上。当然,也同时受到调控的影响,在福建今年影响最大的是厦门和厦门周边,因为我们的量比较大,它是可以平衡的,比如说泉州就很好,今年我们泉州在我们福建地区260亿的销售中占了40%以上,泉州今年上半年就卖了快100亿。所以我们泉州的老总已经升级成城市公司总经理。我们今年要升大概六七个,他上半年就升了,上半年已经满足条件。所以我们泉州都卖了,补了厦门,福州还可以,我们感觉福州整个销售还是不错的。另外他也有一些三四线,我们看三四线有一些还是可以的,还是不错,当然有一些开始卖了,能卖的我们就赶紧卖吧。我觉得整体来说这次调控不太均衡,有些城市还是没什么影响,像中西部影响都比较少,像我们武汉一推出来也是全卖光了,成都很夸张,我们推了600套有6000个客,这可能跟限价也有关系,所以中西部影响会少一点,长三角个别城市有影响,但有些好城市也没什么影响,所以我觉得整体来说,应该可以平衡,因为我们有90个城市了,我们现在是220多个项目,我想到年底都接近300个项目了,所以我觉得我们有充足的空间去平衡这些风险。

  Q2:从销售的角度销售业绩有怎样规划 ?毛利润30%-40%增长是否可以期待

  A2::实际上销售我今年应该会比刚才说的要高了,因为我们刚才说的1400亿实际上是针对我们下半年的供货去化36%,我们上半年是62%,全年不会62%这么高,全年的话我们自己预测的数是55%了,我觉得55%应该是大概率的,我们1到6月份是增长了60%,1到8月份是增长了70%,七八月都增长了100%,我相信不会比这个低了,,所以应该是大概率事件,今年是比去年增长的要高,因为去年是接近50%,今年肯定会比这个要高。但明后年会怎么样很难说,因为明后年我们还是要看整体的大势,但是有一点可以跟投资者说的是,我们特别有信心,我们应该会超越前20企业的平均数。这是我们未来几年奋斗的目标,前几年我们有点拖累了前20企业,还好我们这几年开始超了,去年我们涨了两名,今年上半年又涨两名,我相信今年下半年如果我们增速这么高,应该还能再涨一点,具体涨几名不知道,那肯定往上走,那我自己的判断是今年的前20企业可能还会有差不多40%的增长。去年是百分之四十几,今年可能会35%到40%,所以我们肯定要超过这个数,那我又会再涨一点,那明年如果市场很好,可能前20还有百分之三四十,那我肯定会比百分之三四十更多,但是如果明年市场不好,可能前前20企业只有百分之二十的增速,那我可能就像您说的在30%左右,稍微好一点,所以我们还是有信心,所以总体来说,还是要看明后年的市场,因为现在去判断明年的市场,没人能判断得了。实际上我们要求邵总判断三个月的市场,未来三个月我们看准了赶紧卖了,我赶紧销售,赶紧动作,我觉得是很现实的,让他判断明年什么的,我觉得太早,但是我们还是预留了空间,就像我说的,我销售已经完成了70%以上,但我买地才50%多一点,我稍微谨慎一点,我的余地会大一点,所以这是我们在综合考虑销售增速,我觉得不会说麻木的非得每年要增长百分之四五十或怎么样,我觉得只要我们超过跟我们同类型的企业的平均增速就可以了,所以我们不会说非得去做到百分之一百的增长或者是多少,但是百分之一百增长后又回不了款,很多企业销售增长很快,但是最后钱也收不回来,我觉得也没意思,还是要把销售做实一点。我刚才说到了我们有超千亿的未入账部分,这个销售额的销售单价是比上半年高的,所以全年做到32%以上的毛利润率我们是有信心的,但是再下去那就也不好说了,因为今年如果按照现在的价格,按照现在的销售,那我觉得明年我们再提升一点还是有可能的,就是到33%,但是我觉得再往上也不一定要做的特别高,因为再往上你追求太高以后,可能你的风险会更大,就刚才有个投资者在问,你是不是一路追利润,因为我们觉得利润也要跟销售、回款的增长去平衡,如果太过追求利润,我觉得我们的风险也会更加的大,我觉得百分之三十二三应该也是一个不错的利润率。当然如果再更远一点我就不知道了,因为今年的销售基本上把明年可能80%以上的利润都锁定了。

  所以如果到现在为止,我可以跟您说明年百分之七八十的利润都已经锁定了,应该是很好了,但是你说再明年我就不知道了,因为我不知道2019年具体是好是坏,但是我自己判断地产坏也不会坏的很快。就今年大家觉得坏可能也会接近13万亿,明年更坏可能也会有12万亿,我相信不会差的特别差,但是小开发商的余地和空间就特别少。因为我刚才说了,如果明年市场差降到12万亿,可能降了十个点八个点,那时小开发商可能就是负增长。因为这些前20的企业可能还要增长百分之二三十,所以我觉得对我们有个机会,我们可以做一些并购,可能在年底市场继续不太好,我们还可以抄底。

  利润率我刚才已经提了,就说我们的今年应该可以做到32%或者略高于32%,那实际上就比上半年高很多了,如果今年市场不会再下行,明年还可以再涨,但是我觉得在之后就不好说了。

  Q3:第一个问题,怎么样判断抄底的机会,什么样的时候才是抄底的时候?第二个问题,投资物业和酒店物业发展到什么规模才会考虑上市?三个问题,关于回购,回购规模有样的预期?

  A3:第一个是您说到的土地,因为我们截止到现在,如果我们做到1000亿,实际上我们这个月是超过150亿,而我们去年销售才在70亿左右,所以翻一番才140亿,这个月 150多亿是没问题的,所以我们已经完成了目标的70%以上,土地我们才买了50%多一点,那就说我们还是有足够的钱去买地,但是为什么这两个月不想再去买,因为第一我们已经抄底了一部分了,完成了十几块地的抄底,再超了我又怕它还会再往下走,我们希望先卖楼、先回款,再做抄底,可能就不会这么紧张。

  那你说抄底的标准是怎么样?我觉得可能还是我们要判断市场下一步的发展,因为之前很多开发商在买地的时候,它会加一个价格增长因素,最少的我看都是五个点,最多的可能会超过十个点,他预测每年都要涨十个点以上,我们现在价格增长因素是零。暂时还没到负。那我们要不要到负,我要看看这几个月,所以我觉得最关键是我能预测它能卖多少钱,那用我能卖多少钱,我再去折算我能买什么样的价,那为什么我说现在还没到抄底呢,因为我自己判断到四季度到明年的春节前可能会有小开发商更缺钱,可能有一些小开发商上半年也卖了一些房子,或者是卖了一两块地给别人,他可能没这么缺钱,但是到年底可能施工单位要找钱了,政府要找钱了,可能压力就会大,压力大他就可能更便宜。我举个例子,他现在跟我谈十个亿,那个时候会不会8亿7亿,如果10个亿变9个亿,我觉得不是抄底,十个亿变七个亿,六个亿是抄底,所以我觉得我们还是要判断第一它能卖多少钱,第二他能给我便宜多少钱,但是最关键是我有没有钱去买。所以我刚才说了,如果我们今年销售增速这么快,我们用销售增速回来的现金再去抄底,这就是很安全。

  而我们三四季度有很多货,所以我自己还有很多货,我干嘛要去抄底,所以这个是我们评判的标准,那基于你说的我们董事长提过了一体两翼,这两翼什么时候会去分拆上市?因为我们酒店有个轻资产,那个应该简单了,应该一两年内。我们现在签了50多家,如果签了一两百家,估计上市就挺好的了,这个应该很简单,这个金额很小,本来就轻,资产不可能很大。那我们很大的重资产的部分,我们酒店现在大概是20亿,我们有信心明年开始,每年可以增长30%以上。我相信做到四五十亿应该是比较好上市了,那还需要大概3到4年吧。那商业可能再慢一点,因为商业我们现在就十来亿,但是明年开始应该可以有40%的增长,可能比酒店更快。所以我们也觉得可能如果酒店在3-4年,它可能4-5年,5-6年,可能再晚一点。所以我们不是太着急,这一块我觉得只有成熟才能去做,你如果收入都不够高,毛利也不够高,你去分拆也分拆不了什么好价格,我们还是希望分拆一下好价格,实际上现在也有一些基金、保险和一些投资者跟我们谈个别的重资产项目,我们运营的很好,想溢价去买,那我们还在谈判价格和他们今后他们怎么退出,肯定退出是他的事,跟我们没关系,所以我们这些条款需要去谈,这是对重资产来说,我们会做一些处置。第二呢,它成熟了也会做一些分拆上市。

  其实您说的回购,我们上半年实际上业绩也非常好,我们销售增速了60%,但是7月股价确实比较差,所以我们7月花了十几个亿回购了1.7几个点的股票,那我们现在七八月又销售得很好,所以我们要看看明天股价怎么样,如果又是跌的话,那我们肯定还是会比较大金额的回购,但是你说如果市场涨我们去太多的去推上去,可能也不是我们希望的话,因为我觉得我们首要还是卖楼,当然再过几个月我销售200多亿还不怎么涨,可能还得卖,所以回购的金额应该不会比上半年少,但是也要看情况。

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