长河税务:如何区分不动产经营租赁与土地使用权

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  问:我单位将露天场地出租给移动公司做为移动基站,此业务应按照不动产出租还是土地使用权出租来缴纳增值税?

  答 :财税[2016 ]36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》中规定,不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

  无形资产,是指不具实物形态,但能带来经济利益的资产,包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权,包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

  国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第二条规定,纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。第三条规定,一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

  财税[2016]47号也明确,虽然土地使用权属于无形资产的一种,但是,纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用,也是按照不动产经营租赁服务缴纳增值税的。因此,虽然场地出租属于不动产出租,不属于土地使用权出租,但就其结果来说不论是场地出租还是土地使用权出租都是按不动产租赁交税。

  根据上述规定,企业的露天场地属于不动产中的构筑物,将露天场地出租属于不动产经营租赁,出租2016年4月30日前取得的不动产的,按5%的征收率计算缴纳增值税;出租其2016年5月1日后取得的不动产的,按11%的税率计算缴纳增值税。

  

  财税专家简介:

  孔燕,女,会计师, 河北长河税务师事务所有限公司项目经理,从事财税工作10余年,担任多家大中型企业、上市公司税务顾问,提供财务、税收、管理咨询、税务筹划服务。

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