重磅！打破70年产权规定！住宅用地使用权到期将自动续期？

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8月27日下午，第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议在北京召开，《民法典各分编（草案）》（以下简称“草案”）提请常委会首次审议，这意味着“两步走”的民法典正式迈开了“第二条腿”。此次提请常委会审议的草案包括六编，分别是物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编，共1034条。

此次民法典修订里有两个跟房地产密切相关的规定：

其中物权编草案专门规定了“居住权”，并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。广为关注的70年产权问题，或将一锤定音。

住宅用地70年届满，拟将自动续期

住宅产权70年，商铺产权40年，这是大家购房时耳熟能详的几个关键数字。产权期限的背后，是建设用地使用权的期限。不少市民关心，住宅70年产权届满了咋办？

因此，此次物权编草案根据现行物权法、城市房地产管理法相关规定，对此先作出原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

同策咨询研究部总监张宏伟对记者表示，一般房产税征收基于房产属性与私有财产，私有财产是没有期限限制的，现行规定住宅的土地使用权是70年，所以说住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

中原集团首席运营官李文杰则认为，土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于土地使用权续租的内容，其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看，自动续期的政策思路很明确，同时是否要付费这一点，也提到了“或者减免”的概念。类似规定，一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题，另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考，即研究续期续费问题，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

首次提出“居住权”

民法典物权编草案专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。据介绍，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

严跃进对《每日经济新闻》记者表示，从“居住权”的规定来看，其明确给予了界定，强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障，包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上，落地可能性很大，也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

王龙国指出，现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题，这些人虽然没有房屋产权，但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里，法律要规定他们有居住的权利，否则，这部分人将没有合法的居住场所。

此次提请全国人大常委会会议审议的《民法典各分编(草案)》增加了住房承租人的优先承租权制度。为落实党中央提出的建立租购同权住房市场的要求，保护承租人利益，促进住房租赁市场健康发展，草案增加了住房承租人的优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定：“租赁期间届满，住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。

对此，李文杰在接受记者采访时表示：“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的，过去我们国家已经有优先承租权的规定，而这次是写入民法典。”

中原地产首席分析师张大伟指出：“在实际操作过程中，优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束，所以这项规定对租金上涨的影响有限。”

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