李宇嘉：基建投资“再发力”，楼市会受益吗

【文/观察者网专栏作者 李宇嘉】

一、经济“稳中有变”和“经济维稳”

近期，经济稳中有变，政策定调“经济维稳”。7月23日的国务院常务会议，明确“扩内需、调结构”，表现出一定的“经济维稳”意向；7月31日中央政治局会议，进一步确认政策微调，下半年主要矛盾或转向“稳增长”与“调结构”之间的平衡。从经济维稳和主观能动领域看，基建投资无疑是重点。

值得注意的是，支出法衡量GDP的“三驾马车”中，下滑最快的就是固定资产投资，其增速相比今年年初下降2.4个百分点，相比去年同期下滑近3个百分点，下降幅度高达34%。事实上，受益于前期“去产能”和高地价，制造业投资和房地产开发投资表现尚且不错。

二、基建“再发力”，楼市要反弹吗？

基建投资是拖累固定资产投资的罪魁祸首。今年以来，我国基建投资增速持续回落，由去年年底的14.9%逐月下滑，6月已降至3.3%，创2003年以来历史同期新低。7月份，基建投资增速再次大幅回落。1-7月基建投资增速仅为0.34%，相比1-6月下降3个百分点右。

近期，政策信号很明显，基建投资将作为下半年供给侧改革补短板的重要内容。铁路机车车辆投资和相关基建加速推进，业内预测，2018年铁路投资额将重返8000亿元以上。同时，2017年8月陷入停滞的城市轨道交通规划审批，近期重新启动，苏州和长春新一轮轨交规划已获发改委审批通过。

基建项目资金来源方面，过去一般按30%左右的资本金加70%左右的配套融资建设，且资本金部分很多是非财政资金。一直以来，基建项目特别是高铁和轨交站场开发和运营，房地产发挥“原动力”的角色。考虑到近期很多地方财政困难，个别地区甚至发不出公务员工资，全国仅有5个省（或直辖市）财政盈余。因此，业内预计未来基建发力对房地产的依赖积重难返。从过往经验看，基建“补欠账”和楼市繁荣相互支撑，加上一些“补短板”项目在地方会异化为没有需求和收入支撑的“白象工程”，倒逼楼市依赖和“托底楼市”的救市行为。

综上，是否意味着楼市反弹来临？

资料图来源：视觉中国

三、“此基建”非“彼基建”

本轮基建是“转型”背景下的“稳增长”，与过去“周期”的“稳增长”不同。

首先，无论上世纪90年代应对亚洲金融危机，还是2008年应对“次贷危机”，基建投资都扮演着“抓手”的角色，即“基建一活，满盘皆活”。此次基建投资，尽管有“稳增长”的意味，但更多是“稳增长”与“调结构”平衡；其次，前两次基建着重于投资“旧动能”的恢复，此次是激活内需动力、不走“老路”。

再次，前两次基建高峰的重点是“大项目”，力度和重点也有差别。1998-1999年那一轮基建，尽管有应对亚洲金融冲击的考虑，但基于改革开放前期，招商引资和城市化进程快速开启，对于基建的巨大需求，而长期计划经济导致的基建欠账也很严重。当时，基建资金投放并不大，考虑到各级政府收支困难，通过财政向工农中建四大银行发行1000亿元国债的方式，重点投向五个领域，即农田水利、交通通信、地下管网、城乡电网、直属储备粮库，1000亿国债中有358亿投向农田水利（考虑到98年洪灾）。因此，这一轮是基建启动，“欠账”问题并未得到完全解决。

2008-2009年，国家启动“4万亿投资”，重点在基础设施（“铁公机”等）、灾后重建、民生工程（保障性安居、农村民生项目）、技术改造、节能减排、社会事业（教育、卫生、文化和计生）等5个方面，4万亿资金分别投入1.5万亿、1万亿、7700亿、3700亿、2100亿和1500亿，“铁公机”和保障性安居工程等大项目占比超过56%。资金来源上，新增中央投资1.18万亿，民生工程占43.7%、重大基建占23.6%、灾后重建占14.8%、其余占15.3%，近75%投到了公共属性更强的社会事业上。

2008年1-3季度，基建总投资增速位19.3%，2008年底达到22.7%、2009年为42.2%。2008年开始，我国开启了长达10年（2008-2017年）以“大项目”为主的基建“补欠账”式的投资高潮。经过10年基建投资大发展，目前“铁公机”等设施基本饱和。

以公路为例，根据2007《综合交通网中长期发展规划》，到2020年公路总里程要达到300万公里以上（不含村道），密度达到31.25公里/百平方公里，其中“二级以上高等级”公路65万公里，高速公路10万公里左右，二级以上高等级公路占公路总里程达到22%，高速公路占公路总里程达到6.7%。

近期，交通运输部公布《2017年交通运输行业发展统计公报》，公路总里程达477.35万公里，密度为49.72公里/百平方公里，均较2007年规划超出60%。分等级看，二级及以上公路62.22万公里，高速公路13.65万公里，总里程达标；但二级及以上公路占公路总里程13%，高速公路占公路总里程2.9%，占比未达标，这表明二级以下低等级公路建设得太多了。

再看机场。

根据中国民航局公布的《2017年民航机场生产统计公报》，2017年我国境内民用航空（颁证）机场229个（不含香港、澳门和台湾地区），定期航班通航机场228个，全年旅客吞吐量超过11亿人次，完成114786.7万人次，比上年增长12.9%。其中，旅客年吞吐量千万级别的机场32个，占全部旅客吞吐量约78.5%，而年吞吐量在300万以下的机场共有179个，只吞吐了全部旅客吞吐总量的8.9%。

旅客吞吐量向“头部”机场集中明显，69个机场旅客吞吐量与当地常住人口的比值超过1，这些机场不仅能满足当地居民出行需求，还能吸纳吞吐其他城市的旅客，而这69个机场旅客吞吐量占全部吞吐量的比例高达90%，剩余的160个机场占比仅约10%。

近年来，传统基建投资增速明显下滑，铁路新开工项目从2008-2010年年均80个，下降到近年来的30多个；财政支出方面，在交通运输和农林水务方面的投入增速，从10%左右降到5%左右，交通运输方面的财政支出甚至降到3%左右。区别于传统基建，本轮基建重点是精准脱贫、乡村振兴、新型基建、生态环保等社会事业“补短板”。

事实上，近年来财政投放也表现出明显的结构优化特征，以交通运输为代表的传统基建投放占比下降，社会事业“补短板”投放占比回升。2018年上半年，财政支出增速排在前面的，分别是扶贫、科技、债务偿还、节能、社保就业、医疗卫生和计生等，增速分别为39.7%、25.4%、19.0%、16.3%、11.3%和9.8%。

目前看，基建为抓手的“稳增长”推进了20年，但短板仍明显。

首先，城市污水处理率达90%，而农村仅10%左右；其次，仅云南、贵州、陕西和甘肃等四省份，就有216个贫困县，今年上半年专项扶贫支出增长39.7%，意在激活内需倾向最大的这部分群体；欠发达地区公路、铁路、电网、水利、供气等农村“村村通”，存在巨大短板；再次，发达或人口密集区，排涝管网、地下综合管廊，轨道交通连接外围及都市圈公共服务一体化，信息、物流及5G等新产业，都对基建有巨大需求。最后，此次基建投资，还有预防快速去杠杆，表外融资收紧，融资平台资金链断裂、项目烂尾，出现“处理风险的风险”，基建不能过快下滑，也不能停摆。

近期，国务院提出“保障融资平台合理融资需求”。可见，此次基建聚焦于公共属性更强的社会事业，铁路投资和轨道交通并非重点，而是续建项目和既有规划。而且，基建项目资本金来源，中央专项拨款和以1.35亿“专款专用”的地方专项债为主，还包括“专户管理和专款专用”的专项资金、PPP、抵押补充贷款（PSL）。

另外，7月份国务院常务会议提出“引导金融机构按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求”，包括国开行在内的银行贷款也会成为资金来源。从投入上讲，以1.35万亿元地方专项债和中央专项资金为主。“资管新规”监管框架下，加上政令较为畅通，不太可能出现以往隐性担保下，纵容融资平台以楼市为支撑的违规融资。

四、基建和楼市，可以实现良性循环

1.铁路依赖土地综合开发

以社会事业为主，以政府出资“补短板”，降低生活消费成本，激活内需，这是基建的着力点。当然，财政也有这样的实力，本世纪以来，税收收入占GDP的比重，从不到10%增加到近20%，各界都在诟病税收高增长。因此，债务高企的情况下，此次基建投资中，财政投入会加大。当然，房地产和基建良性循环是被支持的，基建完善后周边空间升值，升值可反哺基建投资。

近期，作为轨道投资大省的广东，副省长许瑞生调研指出，土地综合开发支持政策出台在即，要充分挖掘铁路项目开发潜力。对于铁路和轨道交通这类大宗投资，“投入-产出”期限和资金错配严重，土地综合开发是纠错的最佳选择，“地产+基建”在深圳和广州已如火如荼。比如，在深圳，万科和深圳地铁的合作；在广州，近期越秀地产与广州地铁联合启动地铁上盖开发。

2.先把楼市调控做好、资金防火墙搭建好

2008年扩大内需时期，4万亿投资号称“一分没进房地产”，但事实上跑冒滴漏到房地产的不在少数。随后，集中爆发的央企“地王潮”以及随后国家勒令地产非主业的央企“退房令”就是佐证。

此次，首先在资金源头上做好保障，财政该出资的一定要到位，专项债加快投放，不能再借道影子银行，倒逼楼市松绑，即所谓“开前门、堵后门”；其次，建立资金防火墙。

7月31日，政治局会议提出“下决心解决好房地产问题”，“坚决遏制房价上涨”。随后，贯彻政治局精神的住建部沈阳会议，明确“要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责”。紧接着，楼市“领头羊”深圳发布严厉的限售政策、“假离婚”购房限制政策，沈阳等二线城市也相继扩大限购、启动限售，意在给市场传达，新一轮楼市反弹不可能。

3.再谈基建和楼市融合

一方面，“下决心解决好房地产问题”，意味着房地产这个“庞然大物”，继续泡沫化向上没空间，但过快向下的话，经济也好、金融也好，都受不了；另一方面，客观讲，推进城镇化、解决地方收入来源，房地产的作用不可忽视。

如何办？基建和楼市良性循环就是可行选择。此次基建重点领域，都在“补短板”上，无论是落后地区的脱贫攻坚，还是发达地区的轨道交通大规模布局，都有利于解决内需的后顾之忧，当然也利好楼市发展。因为，“美好生活”诉求的满足，也包括美好的居住需求、配套需求。重要的是，基建和楼市良性循环，有利于楼市高位保持平衡。

事实上，“高位平衡”就是当前管理层对于楼市的基本态度。楼市在高位能够平衡，不仅能稳投资、稳预期，还能为经济转型、财税改革等腾出空间。因此，无论是棚改最后的“三年攻坚”，还是农村危房改造，或非户籍人口纳入住房保障，这些都是房地产供给侧结构性改革的内容、宝贵的增量，也是基建的一部分。

另外，地下管网和排污排涝，电网、水利和供气等“补短板”，也与房地产配套完善密切相关，这些都会带来房地产行业和市场平稳，都会传导至合理的房地产发展和消费。对这些，国家政策都是支持的，就如近期住建部明确“支持合理住房消费”。