房企迎来偿债高峰 有息负债余额约19.2万亿

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  华夏时报(chinatimes.net.cn)记者袁晓澜实习记者 黄琼北京报道

  据恒大研究院发布的报告显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿。数据表明,未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  偿债高峰已至

  华夏时报记者注意到,从2015年中央经济工作会议提出“去杠杆”以来,A股上市国企的平均杠杆率(整体法计算,下同)逐步下行。

  通过wind数据整理统计,除去金融板块(非银金融和银行)后,A股上市国企的平均资产负债率由2015年年底的61.63%降至2018年一季度的60.76%。

  而与之相反的是,在房价节节攀升、上市房企快速扩张之下,2015年至2018年一季度,上市房地产国企的平均杠杆率则从73.81%升至76.16%。

  据恒大研究院资料显示,截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿,规模最大的是房地产开发贷,其次是委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券,别离为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。

  海通证券统计显示,2018年年初至6月初,地产信用债偿还量已达1058亿元,超过2017年全年(699亿元)。假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还,则预计2018-2021年需偿还的地产债分别为3720亿元、4264亿元、4467亿元、4971亿元。其中2018年下半年仍需偿付逾2000亿元。

  数据表明,未来4年是兑付高峰。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行,也从2018年下半年开始密集到期。

  或促房企以价换量

  在全社会去杠杆的背景下,房企杠杆难降,也有房企意识到凛冬将至,加快跑量回款。

  据克而瑞统计,2018年前7月,百强房企销售额已达到5.35万亿元,同比增长39.4%,增速较上半年提高2.5个百分点。

  克而瑞指出,就7月单月来看,百强房企销售额达到7642亿元,同比增长57.7%,虽环比下降31.5%,但销售额与1-6月均值基本持平。

  其中,碧桂园、万科销售均突破400亿,分别为490.0亿元、451.4亿元。

  第二梯队的融创明显加快节奏,单月销售338.7亿元,排名第四,保利地产单月销售278.08亿元,位列第五;单月突破百亿的还有新城控股、龙湖、中南建设等十余家房企。

  相较去年同期,Top3房企7月单月同比增长8.3%,Top10、Top20及Top 50房企单月同比增速分别达到38.9%、43.4%和57.7%。

  7月至今,全国楼市调控密集程度刷新历史纪录。中原地产统计,合计超过60城市发布超过70次各类型调控政策;前7月,累计调控次数260次,同比上涨80%,未来市场前景难言乐观,房企如何应对即将到来的偿债高峰?

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向华夏时报记者表示,从房价和投资等指标看,其实存在一个问题,即如果房企资金上压力大,那么后续投资等方面也会面临各类问题,这是当前此类地产企业需要注意的地方。如果盲目融资和拿地,可能这一轮调整中就会出现几个资金链断裂的企业。

  同时,严跃进认为,房企下半年的销售得到较大市场认可,现在购房需求带来的资金回笼速度还可以,换而言之,摇号政策持续,市场交易本身并不悲观。但是如果各类高杠杆债务多,那么兑付压力或者说部分保证金缴纳压力,或者说部分到期收益兑付压力等,都会倒逼此类房企采取股权质押、增发、或者说以价换量销售。

  责任编辑:袁晓澜

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