浅谈 | 产业地产四大开发模式及未来发展建议

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  全文共4293字,预计阅读时间10分钟

  近年来,产业地产作为一种新的城市发展空间理念逐渐兴起。如今恰逢在国家宏观政策的持续调控下,住宅与商业地产的竞争已经到了白热化的阶段,产业地产恰好能避开政策监控,且行业竞争相对较小,因此成为行业里的“香饽饽”。本文从内涵、开发模式、问题分析三部分来分析我国的产业地产发展情况,并提出相应的政策建议。

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  产业地产的内涵

  所谓产业地产,是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以实现财富的持续增长为目标,专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上,以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑,也将最大限度地聚合和带动产业的发展,促进城市区域价值呈几何式增长,从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。

  全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化:“今后评价一个房地产开发商的指标,不仅要看它建了多少房子,有了多少销售额,更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值,解决了多少人的就业,培育了多少优质税源,创造了多少税收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义,而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。

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  产业地产开发模式

  作为一种新型的地产模式,产业地产在推动企业加速孵化、产业集聚、区域经济发展等方面具有重要作用。根据开发主体的不同,产业地产的开发模式主要分为四种:产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

   模式一:产业园区开发模式

  产业园区开发模式是目前我国最常见的产业地产开发模式,是以政府为主导,根据城市规划发展的需要,经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目,政府根据产业运营的特点进行规划与开发,并在此基础上为园区提供政策支持、税收优惠等吸引相关产业入住,从而形成产业化的区域模块,提高了产业地产的辐射力和影响力,所以这种模式的产业园区具备集中统一、权威性高、规划性强、形成周期短等优势。但是,这种模式也有缺乏灵活性和创造性、活力不够等缺点,非常容易导致机构膨胀、政企不分。

   模式二主体企业引导模式

  主体企业引导模式是指在特定产业领域内具有强大实力的企业,获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区,并在自身入驻园区且占主导地位的情况下,借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力,通过土地再开发,建立完善相应配套设施,以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集,实现整个产业链的打造及完善。这是政府支持、企业带动的一种开发模式,它不仅符合主体企业战略发展的需要,也易于带动同一产业的集聚。但是,这种模式只适用于功能定位比较单一的小规模开发,无法适应跨行政区划的综合开发要求,所以难以作为产业地产开发的主要模式。

   模式三产业地产商模式

  产业地产商模式是地产开发商在工业园区或其它地方获取土地,建设基础设施以及厂房、仓库、研发楼等,然后以租赁、转让或合资等方式进行项目的经营和管理,最后获取开发利润的开发模式。从本质上来说,产业地产商模式与传统的住宅开发模式并没有太大的差别。这种模式的产业地产对开发商没有后期产业经营和管理的要求,地产开发商与整个产业的结合不紧密,地产商的利润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上,而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产,因此难以形成产业辐射力。但是,正是对开发商的产业经营能力要求非常低,而且回收资金相对较快。

   模式四:综合运作模式

  综合运作模式是指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合运用的开发模式。这种模式下,政府提供土地、税收等优惠政策,并成立管委会负责行政管理事务,地产商投资开发建设并提供相应的园区服务,龙头企业入驻发挥产业号召力,多方合力共同推进产业园区开发和经营。 综合运作模式既能充分发挥政府的指导性,同时也能发挥市场的灵活性,权责明确,有利于引入多元投资主体实施综合性、大规模成片开发项目。但是,这种模式对政企关系协调要求非常高,如果关系处理不当,则很容易造成产业园区的发展停滞。

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  我国产业地产发展的问题

  总体来看,我国的产业地产尚处于引入探索和初步发展阶段,既蕴藏着巨大的发展机遇,也逐渐暴露出一些亟需解决的问题,主要有:

  ● 第一、产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划,企业集而不聚,根植性差。我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻,在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸,以及产业集群的内在联系等角度去考量;在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位,而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划,从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联,没有形成相互关联的产业链条,不利于产业集群的整体竞争力的提高,难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。

  ● 第二、相当一部分产业地产开发商沿用住宅销售模式来经营产业地产,对其项目简单地一卖了之,而不注重项目的后续经营,严重影响了我国产业地产的长远发展。产业地产作为房地产行业中一个较为特殊的部分,有着自己独特的经营模式与发展规律,不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说,其投资收益是长期的、可持续的,前期开发只是向预期市场的努力,而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始[7]。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性,抱着急功近利的态度进入产业地产领域,必然会给产业地产的健康发展留下隐患。

  ● 第三、目前我国的产业地产项目,普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。我国很多产业地产项目都没有自己明显的特色产业集群,而是试图在每个产业上都有所发展,这不仅严重浪费了创新资源,还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争[8]。

  ● 第四、在我国的产业地产项目中,除了北京、深圳等地有一些产业结构层次和技术水平相对较高的项目外,大部分产业地产项目均不同程度地存在结构单一、规模偏小和被锁定在价值链低端等问题。我国的产业地产是伴随着我国产业由劳动密集型向资金密集型、技术密集型转型而发展起来的,这就要求产业园区由单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变,要求产业园区能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。但是在实际操作中,由于受到资源禀赋、区位条件、政策环境以及所处经济发展阶段的影响,我国大部分产业地产项目往往缺少位于产业价值链上游的研发设计企业,无奈地沦为组装加工基地。

  ● 第五、由于产业地产是一个新生事物,我国政府对于产业地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准,使得产业地产的市场化开发在部分地区受到一定程度的限制。比如,在实际的开发中,产业地产是与工业地产、商业地产并列的一种形式,还是应划归其一还没有明确的政策界定,而这对投资者信心造成了一定程度的不利影响。即使是在天津、西安等已出台产业地产相关扶持政策的地区,也是由地方政府,特别是地方经济开发区管委会所推动的,在全国范围内,缺乏统一的规范标准和扶持政策,而这无疑将削弱我国产业地产发展的后劲。

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  我国产业地产发展的对策建议

  虽然我国产业地产在发展过程中尚存在很多问题,但解决好这些问题会为产业地产的持续、健康发展奠定基础。针对上述问题,应当做好以下几个方面的工作:

  ● 第一、坚持以客户需求为导向,正确把握产业地产的内涵与本质,充分发挥产业与地产等资源的整合协同效应,通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人文资源等各类资源来为客户提供专业化的产业地产服务。以深圳天安数码城为例,自创立之初,天安数码城就明确定位于为民营中小科技企业创造适宜的营商环境与创新氛围,通过高端人才的聚集、高端产业的聚集、金融商务的聚集以及信息服务的聚集来形成核心竞争力与创新能力,并主动适应后工业化的特征,把握生产、研发与服务的融合。在强调自主创新的今天,由天安数码城所总结和提升出的天安模式已被普遍认为是一个城市解决中小民营科技企业集聚发展的理想方案。

  ● 第二、产业地产商要转换角色,由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变。一方面,产业地产商除了向园区企业提供基础性的物业管理服务之外,更应积极主动地向园区企业提供高附加值的配套服务,主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。另一方面,产业地产商应抛弃以短平快实现一次性收入为主的销售方式,向一个增量市场转型,在这一方面,作为我国高科技产业园区龙头的张江高科,为其他产业地产商树立了一个很好的榜样。上海张江高科明确以“打造自主创新园区,运营蓝筹股”为经营理念,已经制定并正在全力实施“以张江园区特色房产营运为主导,以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼”的产业互动阶越式发展战略,通过多样化的投融资形式,张江高科先后参股园区内的100多家企业,顺利地完成由单纯的产业地产开发商向高科技产业投资商的华丽转身[9]。

  ● 第三、产业地产商应苦练内功,增强自身经营管理能力,合理进行自身定位,形成市场竞争优势。以产业园区的功能定位为例,在产业地产项目中,除了综合性园区外,还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区以及中小型企业集聚的工业楼宇园区等等[10]。如果产业地产项目能根据自身条件及市场需求恰当定位,形成市场竞争优势,为入园企业提供特色鲜明的产业地产服务,是完全能够获得可观的投资收益率的。

  ● 第四、在产业地产的开发与运营过程中,应本着政企联动的原则,充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用,相互协调配合,形成合力,促进产业地产的健康、良性发展政企联动以政企分开为前提,但并不是单纯的政企分开,政府与企业之间互相信任、互相合作、各司其职,既是管理与被管理的关系,也是服务与被服务的关系,合力为社会化、专业化产业地产的发展创造条件。在产业地产的实际运作中,政府的职能主要表现为资金支持、公共服务、监督保障、政策支持等多方面,可以将政府职能简明定义为“建立、引导、规范、参与市场”。产业地产商作为市场的主体,要充分利用政府所提供的一切便利,与政府政策紧密结合起来,与政府实现长期的合作与共赢。

  文章来源:本文转自产业地产研究院公众号,内容本身不代表公众号观点。文字版权归原作者所有,如涉及相关版权问题,请联系我们。

  

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