房地产行业去地产化已是大势所趋?

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  盘和林

  2018年已经过半,对于房地产行业来讲是不太容易的六个月。从年初开始国家对房地产行业的调控政策就不断加码,不论从地产股走势、各大房企走势还是从投资者需求者预期来看,房地产市场呈现出的都是动荡不安。

  

  2018房地产调控最具标志性意义的非棚改货币化莫属了,棚改货币化改革标志着三四线城市去库存任务的完成,据统计局数据显示,我国上半年商品销售面积达7.7亿平方米,刷新历史同期记录,6月待售面积55083万平方米,库存跌至48个月最低。这也就意味着我国房地产市场开始进入存量时代,并且增量市场也将会越来越小。

  很明显建房子-卖房子-建房子的房地产粗放发展模式,已经与这个时代格格不入。同时不得不看到的是,房价方面综合考虑到房地产市场本身高位运行阶段以及保障民生的底线,保证其稳定是国家相关经济政策不得不为的目标,那么很明显各个房地产商的利润会受到挤压。

  从政策方面来看,对房地产市场的收紧也并没有因为整个宏观货币环境的放松而被丝毫的松绑。从最开始要求银行方面禁止向房地产市场提供贷款等专项金融服务到封堵房地产企业外资渠道,再到上浮房地产首二套房贷利率、货币政策由大水漫灌到针对性定向调控对实体经济定向防水,对于一个烧钱的行业,切断资金就等于切断生路。利润空间压缩,资金渠道受阻,行业特点决定的高负债率以及严厉调控带来的低利润率和高度不确定性,使得房地产的生存发展举步维艰。转型或许是各大房企甚至说整个行业重回巅峰的最后筹码。

  万科曾表示,十年后万科还是房地产公司的话应该是比较惨的,但那时可以明晰的是。未来的万科是美好生活的服务商,未来想到万科想到的是美好生活,不是几栋房子。从表面上来看似是企业不景气时代的仓皇跑路,事实上背后是企业战略发展定位的升级。从目前已有的实践来看,前有恒大、万科逐鹿医疗圈,后有碧桂园保利跨行农业,文旅。但是不论将何种行业纳入其综合的运营策略,其本质上都是开发+运营的企业战略,我们可以称之为房地产行业的去地产化。

  

  从历史数据来看,地产行业开展多元化布局最先成为热战场的就是物业市场。据中指院数据显示,2017年,百强企业物业营业收入均值达74209.92万元,同比增幅18.20%;净利润均值为5733.65万元,同比增长25.22%,总体呈上升趋势。在今年上半年的时候有企业逐渐将触觉延伸至二手房市场。

  但是从整个房地产行业来看,房企创新领域涉及农业、长租公寓、特色小镇、物流地产、新零售、文旅等。一些是与主营业务关系比较弱的,另一些则与主业的相关性较强。

  从投资方面来讲多元化的投资是降低风险最常见的一种方法,但是针对这些协同性不是很强的行业,房企尤其有必要做出长远的战略规划,从其基础设施投资,发展远景,风险收益组合以及对主业的贡献度进行充分的考量。虽说多元化经营战略本就有为主业输血的目的,但是在探索阶段不对主业造成负担是其基本的底线。恒大跨行医疗圈就是一个前车之鉴,其无效投资,空无一人的病房区和屈指可数挂诊病人就足以说明。

  而做好房企供给侧结构性改革则更像是房地产行业多元化经营的另一种说法,其多元化创新的领域更多的是和房地产主业相关的。所谓的供给侧结构性改革指的就是根据市场的需求,使得供给结构与市场需求更为匹配。针对目前房价过高,人口流动性增强,租金上涨,土地政策红利期的现状,顺应房住不炒的号召,租售并举将是房地产市场大势所趋,房企进入租赁市场,甩手做房东将是明智之举。

  

  总之,房地产行业去地产化已经是大势所趋,开发+经营将是接下来未来一段时间房地产行业的主流经营战略。对于房地产企业来讲,多元化经营应该充分考虑主业和创新战略的领域的协同效应,同时将供给侧结构性改革和战略转型充分结合以期达到事半功倍的效果。(作者系中国财政科学研究院用经济学博士后)

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