楼8| 李宇嘉:不要只盯着证券化 这项房地产金融创新更实在

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  李宇嘉(深圳市房地产研究中心)

  租赁金融,证券化和普惠化,一个都不能少

  目前,如果说房地产还有金融支持的话,基本上都给租赁了,商品房住房项目的融资渠道全部“关闸”了,逼得宇宙第一房企——碧桂园,不得不将近乎极限的周转速度(摘牌到开盘5.2个月)再次压缩。不久前的“两会”,央行和银监会都表示,正在抓紧制定支持住房租赁的金融方案。这不,话音刚落,楼市租购并举的重磅金融政策发布了。4月25日,证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这被认为是将撬动数万亿市值市场、开启房地产金融新纪元。仔细看一下,证券化重点有两个:一是大中城市和雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目,二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。

  也就是说,证券化是支持租赁企业的,因为租金回报率太低,企业前端投入太大,企业投资租赁项目的积极性很低。如果能将重资产的租赁项目通过证券化来变现,现金流分布将更加均衡,投资可以提前收回。而且,为提高投资者购买证券(ABS、CMBS、REITs等)的积极性,企业还要做好运营,如配套服务完善、底层商业运营良好、管家服务贴心等。这样,对租客当然是好事儿。问题是,前端企业的资金流是照顾到了,后端租客的现金流呢?如果租客支付能力不足,或不愿意长租,甚至租赁企业运营的结果是租金上涨了,那么,租客怎么承担呢?

  对于广大租客来讲,更加现实的问题是,如何能以较低的租金租房,不要出现房租“年年涨”的乱象;如何保证租赁权益,应该配置的室内生活设施都能配置到,不被房东敲诈维修、克扣押金甚至赶走;当租金支付有困难时,如何能获得低成本的租赁融资;如何实现租房也能安家、租房也能“扎根”城市等等。因此,租赁前端金融创新(证券化)和后端金融创新,都很重要。租赁前端,市场化导向的证券化无疑是正确的;后端,很大程度上,由于针对中低收入的租客租赁的融资是个公共产品,市场化很重要,普惠金融更重要,金融创新也应该同步推进。

  租赁的问题:短期化和乱象丛生

  2017年以来,党和国家历次会议提到住房发展时,均非常明确地表示,要加快建设“租购并举”的住房制度。近日,《河北雄安新区规划纲要》中,提出“打造租购并举多元化住房保障体系”,这代表了我国未来住房制度改革的方向。对于如何改变“买房强、租房弱”的局面,让租房和买房成为市民住房消费的平等选择,中央首次提出发展长期租赁。确实,目前不管是房东出租房屋,或者租客找房子租,都是短期行为,租期很少超过一年。在房东的眼里,房价不断上涨,租期短方便涨租。再说,未来可能会卖房;在租客看来,一下子很难凑齐几年租金(几万元),万一遇上“黑房东”就倒霉了。再说,租房是权宜之计,未来几年可能会买房。

  正是由于租赁行为短期化,租赁市场才乱象丛生、野蛮生长。房东在装修房屋、配置生活设施时,力求简单、低成本。室内设施损坏也没关系,反正由租客买单,房东重视的是房价上涨收益,未来出售后新房东会重新装修。甚至,为图省事,很多房东把房子转租给“二房东”,打隔断、上下铺等乱象层出不群;就租客而言,权益无保障,租赁环境太差,远谈不上体面,租房乃“得过且过”。由此,租客也就不爱惜租赁设施、环境,导致租赁市场劣币驱逐良币。

  以机构化培育长租,仅仅是一方面

  如何培育“长租理念”?国家提出,发展支持专业化、机构化住房租赁企业发展。租赁企业长期经营、“店大不欺客”,个体“散租”的乱象就少了很多。而且,作为“轻资产”服务的行业,租赁企业还要借助标准化的设施配置、良好的物业服务,提升居住体验,以赢得增值收益。近期,笔者调研了几家长租公寓,居住体验确实上了几个台阶,比如管家定期提供清洁服务,付租、报修、投诉等都通过APP而流程化,同时还搭载了社交、金融、快递等生活场景服务。

  但无一例外,机构运营的租赁房屋,租金水平均上涨50%以上,很多翻了1-2倍。据调查,能租得起这些房屋的,多数是月收入在1-2万元的白领。问题是,目前租赁需求的主体是广大中低收入新市民(外来人口和新就业大学生),构建“租购并举”的住房新制度,也意在解决他们的住房需求。据调研,这部分人群多数在20-30岁,进入城市不久但扎根愿望强烈,希望有稳定和低成本的居所,他们至少要经历3-5年甚至更长的租房生涯,也是最有可能长租的群体。

  笔者认为,目前机构租赁确实有助于培育“长租理念”,但也仅仅是鼓励部分高收入群体长期租房。

  支持广大中低收入租客,关键是供给侧改革

  对广大中低收入新市民、无房户来说,他们本身打算长租,要夯实他们长租的理念,就要迎合他们体面、低成本的租房需求。关键是要在租赁供给侧做结构性改革,比如集体土地入市,存量工业和商业办公“改租赁”,租赁流程平台化等,都是从供给端降低成本的改革举措。目前,租赁企业收购或盘活存量住房的成本很高,但集体土地、存量工业和商办空间成本很低。

  目前,国家鼓励集体土地入市、盘活存量非住宅空间,关键是要落实地方主体责任,加快片区规划调整、用地功能调整、公共配套跟进。土地要素供给侧改革,能达到吸引租赁企业进入和降低租赁成本的双重功效。另外,借助京东、阿里、腾讯等互联网巨头,各地租赁信息平台已建立,万科、链家、建行等龙头租赁企业线上线下已完成整合,可实现租赁全过程线上平台化,这样就省去信息不对称而产生的供需错配、中介费、押金及管理成本,也降低了交易成本。

  普惠金融是供给侧改革国有银行应先行

  另外,普惠金融是租赁要素供给侧改革的重要部分。目前,租赁人口密集的大城市房价高,租金高,消费门槛也高(租金+押金+代理费+物管水电费)。易居研究院监测,大城市房租收入比多在40%左右。租房需求最刚性,公共品属性最强,亟待普惠金融介入。目前,各大银行都成立了普惠金融部门,支持新市民长租是业务重点。在资产收益(非工资收入)决定财富的当下,银行一方面可以凭融资优势,降低租赁企业投入成本、解决投入产出期限错配,从而降低租赁供应成本;另一方面,以国家信用、百姓信赖的天然信用为保障,发挥集合投资理财优势,创设长租普惠类金融产品,实现租客积蓄不断积累、收益最大化,不仅普及投资理财观念,引导租客以资产收益养房租,实现“长租即常住”,还能为租客未来买房奠定基础,夯实租购并举。

  笔者认为,国有银行应当是普惠金融的先行者、实践者、倡导者,应该将国家背书的信用优势所创造出来的红利,反哺给普通百姓,甚至为此在必要时要牺牲一部分利润。

  降低租金普惠金融租赁一揽子设计

  近日,笔者参加一项活动时了解到,作为我国最大的按揭贷款银行,承担着培育“长租理念”、构建“租购并举”住房梯度消费模式,壮大机构租赁的建设银行,近期推出了“长租长住、减租减负”。咋一看,笔者的第一反应是,单纯的“国企社会责任”之举。但是,研读整个产品设计后,笔者发现,这是耐心培育、制度建设和金融创新三者的结合。对这个创新事物的采访诉求,建行的公共关系部门也比较配合,详细解答了笔者的咨询。“长租长住 减租减负”包含三个模块:第一个模块是减租,即倡导房源企业为长租客户提供租金折扣,对于在CCB建融公寓APP上签约租期达一年及以上,且一次付清房租的客户,可享受租金打折优惠,实现减少租金。

  第二个模块是公积金抵租,客户预约至建行网点可以进行公积金提取,租房提取比例由50%提升至65%,可提取更多金额来抵扣月租金;第三个模块,“长租普惠计划”,参与该计划可以享受专家理财和增值服务,它是指通过计划一方面低门槛地享受高收益来抵扣月租金,另一方面享受建行为其带来的多项增值优惠。

  这是利用国家信用背书、银行大信用优势、集合理财模式、金融资源整合,实现扶持租赁企业、降低租客成本、培育长租理念的“多赢”。建行给予租赁企业支持,同时才能倡议企业对一次性付清长租房租金的客户,参照建行提供的减租标准给予一定租金优惠。对租户来说,帮助其减少租金和稳定租约,节省租户租金和寻租费用支出;对房源企业或出租业主来说,一次性收妥租金,避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦。同时,针对一次性支付租金压力大的租户,还可选择使用建行创新的普惠金融产品——“按居贷”,以较低利率解决租金难题。

  普惠金融租赁,所有银行都应跟进

  如果,这个计划能够将国家信用降低成本的部分反哺给百姓的话,降低租房成本的好处就确确实实能看得到。进一步,国家银行的信用优势,还能解决租赁市场中的各种乱象,这样,百姓选择长租、培育长租理念也就切实可行了。多数租客是中低收入群体,理财知识欠缺,理财门槛也较高。城市化红利往往部分体现在资产收益上,要让广大百姓相信“长租即长住”、“长租即安家”,还要引导他们分享长期城市化红利。因此,践行普惠金融,除了降低百姓租金成本、支持长租以外,还应该借助大型金融机构的理财优势,比如集合理财对于理财门槛的突破、收益率“上台阶”的保障。

  “找房-租房-生活-支付”,这是一个围绕租房的资金闭环,完全可以将理财嫁接上来。国有大银行,应该运用金融智慧、金融科学,发挥强大的集团优势,帮老百姓积累财富。唯有此,才能让百姓同享城市发展红利,相信租房也能获得美好生活。我们期待建行这个产品能尽快“落地”,也希望国内所有的银行都参与进来,当金融支持能降低租金、锁住租金和租期,当金融支持能提高百姓理财意识,当金融支持能完善租赁配套服务(比如租售同权),分享城市化红利,切切实实的好处体会在心里,“长租即长住”、“长租即安家”的理念自然形成,租赁市场壮大也水到渠成。

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