地价1.5万/平房价1.8万/平,严控之下地王被套牢?

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  以往房地产市场投资讲究“长期看人口,中期看土地”,现在已经演变成“今年不买房,明年买地王”。2016年至今,短短两年间广州除天河越秀外,其余9区地价均被刷新。如今所谓的“地王效应”是否还存在?网易房产年终策划“占地为王”,探营全市10大地王板块,破解高地价下的置业僵局。本篇,南沙区。

  

  或许有人纳闷,为何不选择当前广州全市地王所在的海珠区,作为本次策划的开篇之作。

  理由很简单,因为海珠区的拍地没有南沙区的疯狂,南沙的最高楼面价曾经1周之内被刷新4次,1年左右翻番。

  目前南沙单价在万元以内的楼盘已绝迹;1字头楼盘买少见少;2字头楼盘已成常态;3字头楼盘也不是没有……而且(划重点)所谓买少见少的1字头楼盘竟在地王旁!

  南沙高价地块旁反而是洼地?!难道地王被套牢了?!

  

  在不少业界人士印象中,南沙就是典型的“地产先行,产业待哺”。不妨先看几张图片感受一下(以蕉门河周边变化为例):

  

  2013年蕉门河某一角风光,那时还没蕉门河双桥

  

  2015年蕉门河两岸万达广场、双桥等开始修建

  

  2017年蕉门河两岸万科早已开业,蕉门河双桥早已竣工,周边住宅扎堆

  从图中可以很直观地看到,南沙城市面貌变化最明显的就是“房地产”,而与楼市共进退的就是“地市”。

  南沙最高楼面价频被刷新

  在去年(2016年)年底疯狂的土拍中,南沙最高楼面价一周之内被刷新4次,由此前6312元/平的最高楼面价直接飙至15811元/平。

  今年10月份,南沙又有两宗宅地出让,最终成交折合楼面价均破万,再次引起业界一片哗然。

  其中【南沙街2017NJY-10宅地】被8家房企激烈争夺,经过32轮报价,最终以18.9亿元被时代地产斩获,折合楼面价约13189元/平。

  【东涌镇2017NJY-9地块】历时达2个小时、65轮的激烈竞拍,被美的地产以总价11亿、竞配建面积450平拿下,折合楼面价11280元/平。

  这意味着,从去年11月至今,仅1年左右的时间里,南沙已经有6宗宅地楼面价破万!

  

  南沙近5年(2013-2017)最高楼面价土地出让情况一览

  蕉门河-金洲:龙头房企云集,高价地块扎堆

  从地块的分布来看,蕉门河-金洲板块一直以来都是南沙供地重点区域,也是近年来高价地块最为集中、龙头房企最为密集的区域。

  截至目前,蕉门河-金洲板块已经汇聚了越秀、保利、万科、碧桂园、万达、中铁建、中交、星河、蓝光、方圆、珠江实业……众多大牌房企。

  其中,越秀和阳光城是这一板块的“大地主”。越秀地产在南沙已经深耕十几载,目前越秀滨海花园已经开发到了第十期(越秀滨海新城)。

  阳光城是正式进驻广州,一口气拿下(收购)了13块地!“环市大道中左右两侧,未开发的地基本是我们的”阳光城现场销售表示。(土豪,请收下买买君的膝盖)。

  值得注意的是,越秀滨海花园(包括不同期数的产品)和阳光城,是蕉门河-金洲板块的成交大户。根据网易房产数据监控中心统计,在过去三年(2014-2016年),越秀滨海花园成交量稳居南沙榜首,并遥遥领先。

  而去年年底拍出的4宗高价地块,均集中蕉门河-金洲板块。其中南沙蕉门岛北侧地块一成交价为15811元/平,至今仍是南沙最高楼面价。

  

  南沙蕉门河-金洲板块高价地块分布图

  然而,相比之下

  南沙地王旁反而是洼地

  目前紧靠南沙地王的楼盘,主要是越秀滨海新城和阳光城丽景湾,两者当前售价不相上下均仅略高于最高楼面价。

  越秀滨海新城:后期将会有大量房源入市

  越秀滨海新城(越秀滨海花园第十期产品),位于南沙金沙路与环市大道北交汇处,分三区开发,共7011户。目前主要在售的一区,未来还有二区、三区,即后期还有大量房源陆续入市。

  目前项目一区3-6栋已售罄,在售的是7/8/12栋产品,均价18000元/平。户型涵盖63/94/96/139平及110平复式单位,主打刚需产品,选择比较多。

  产品最大的亮点就是户型设计比较有良心,尤其是94平三房单位比较通透;此外,项目的教育配套也相对突出。

  因为在项目小区里,配有3-15岁的全龄教育资源。不过这些教育资源目前还处于在建状态,也暂未确定是否是公立学校。但项目周边的名校——华师第二附中明年就投入使用了。(ps:华师第二附中因校区没建好,当前暂借华师附小在办学)。

  

  越秀滨海新城销售中心实景图

  阳光城:全新组团上周六(12月16日)刚面世

  阳光城,南沙新晋的大地主,目前共拥有13快递,其中三块是商业用地,总建筑面积约300万㎡。

  由于阳光城体量大,部分产品是直接收购(比如阳光城先锋组团为原广晟海韵星洲),所以项目不同的组团所处的地段,以及对应的资源配套会略不同。

  阳光城【熙悦】组团,是项目当前主推的产品,上周六(12月16日)首次开盘。该组团位于南沙城对面,靠近项目自身拥有的三块商业地以及今洲广场一带,所以相对而言,阳光城熙悦商业配套会相对成熟。

  

  阳光城丽景湾13块地不同组团分布图

  产品方面,阳光城熙悦折后均价约18000-19000元/平,首次推出的是5号楼,6号楼,及东1-B楼,户型涵盖85平小三房,105平小四房,120平大四房,两梯四户,预计2020年收楼,也是主打刚需或刚改产品。

  值得注意的是,项目今年9月份开盘的领悦组团目前已售罄,货量约380套,刚开盘售价14000元/平左右,售完时的均价则为16000元/平左右,目前【熙悦】组团18000-19000元/平。虽然说不同的组团,价格原本就有差异,这些房价的变化不能说明房价在涨,但至少可以表明房价没有在降。

  

  阳光城熙悦组团平面分布图

  广晟圣淘沙:比周边二手房便宜5000-6000元/平

  与越秀滨海新城、阳光城熙悦相类似,广晟圣淘沙是蕉门河-金洲板块中房价偏低的楼盘。

  广晟圣淘沙处于星河盛世和广晟海韵兰庭之间,紧靠今洲广场。在项目周边,商场、步行街、公交站、学校、大型肉菜市场、饭店、酒店、特色小吃店……一应俱全。

  广晟圣淘沙体量有点小,仅有9栋楼,都是17-18层高的小高层。目前项目部分楼栋已售罄,6/7栋暂未拿到预售证,主要在售的是8/9栋,户型涵盖59平小两房,87平三房,还有77平的2+1小三房,均价18000元/平。

  这个价位在今洲广场周边,算洼地了。目前在项目周边的星河盛世二手房报价约23000-24000元/平,而且证均为满两年(意味着税费高);广晟海韵兰庭二手房报价也19000元/平,严重的“一二手倒挂”。项目价格偏低,其中一个原因是因为产权。

  

  广晟圣淘沙销售中心实景图

  

  广晟圣淘沙旁边二手房(星河盛世)实景图

  是不是蕉门河-金洲板块房价都偏低呢?

  答案:否!

  由于这一大板块,楼盘比较密集,不同的项目所处的地段、周边环境、周边配套以及产品质量、产品定位、产品本身所隐藏的难以改版的硬伤……都会影响到房价。

  所以在这里,同一板块,房价差异较大。比如越秀滨海新城(越秀滨海花园第十期产品)和越秀滨海御城(越秀滨海花园第九期产品),同样处于蕉门河-金洲大板块范畴内,同样是越秀地产开发的项目,但是滨海新城均价仅18000元/平,滨海御城报价已经去到了30000元/平。

  从板块来看,当前南沙楼盘比较集中的板块楼市情况如下:

  蕉门河-金洲板块,刚需还可以淘一淘;进港大道两侧,首付基本100万+(没错,是首付!比如时代长岛均价25000+元/平,碧桂园项目99平单位首付130万左右);南沙湾,富人区,洋房单价不是接近3万就是3万+;明珠湾起步区,当前就南沙金茂湾一个住宅项目,目前洋房已经售罄;万顷沙,还处于待拓荒状态,目前仅有一个楼盘在售,均价约15000元/平。

  

  南沙当前楼盘比较集中板块楼市一览

  你可能还会问

  1、蕉门河-金洲板块楼盘如此密集,会不会供过于求?

  答案:否。

  根据广州中原研究发展部数据统计显示,2016年至2017年上半年,蕉门河板块一手房供应量为34.3万㎡,成交量为32.1万㎡,即供需基本平衡。但金洲板块的市场需求缺口就相当明显,供应量为40万㎡,成交量却高达90.7万㎡。

  2、蕉门河-金洲板块配套如何?

  蕉门河-金洲板块,是当前南沙配套最为成熟的板块,是区府所在地;是未来南沙的“城市客厅”。

  地铁(已通车)、学校(省级)、商业(万达)、医院(三甲)……一应俱全(嗯,南沙的主要生活配套都在这了)。

  

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