楼市销售额创新高是最后疯狂 地产商苦日子开始了

[文 唐玉 山哥看财经原创文章，转载请注明出处]

中原地产研究中心统计数据显示，截至周五，发布2017年上半年半年报业绩预告的上市房企合计有70家，占A股上市房地产公司总数50%左右。从房企数据看，70家房企中合计有49家企业利润出现了上涨，而且其中有35家预增，10家预盈。从全国看，房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录。

数据显示，包括碧桂园、恒大、万科等40家龙头房企，上半年合计销售21143.56亿元。多家房企完成了年度过半目标，但多家立足核心城市的上市房企营业收入及利润率出现了下调。

中原地产首席分析师张大伟分析，由于过去2年多的楼市火爆，2017年房企将迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。从上半年的财报数据看，房企整体销售数据升温。楼市虽然调控压力很大，但市场影响在2季度末才出现。

张大伟认为， 2017年下半年的趋势性下调将难以避免。从市场走势看，随着一二线城市的调控日趋收紧，特别是北京、上海等城市房地产市场调控政策十分严格，预计房企在下半年的销售数据会有非常明显的回落，2017年全年市场很难乐观。

限制最高销售单价，同时要求竞得企业持有一定比例的业态运营，这种“双限地”是近两年出现的新的土地出让方式。“限价+持有”对房企提出了更高要求，也加重了开发商的资金压力。地产公司陷入两难的境地，一方面要补库存，一方面补了却难有利润，SOHO、万达选择甩卖自有资产也在情理之中。

以7月份北京的成交地块为例，大兴区瀛海镇地块开拍前仅接到一次报价，最终由中海和保利联合体以16.8亿元底价获得。

但房地产公司不买地，不盖房子，以后往哪里走？历史数据来看，靠自持物业并不现实，商业地产的租金回报率仅为2%，而住宅的收益率则可能更低。

事实上，万达已经在上一轮调控周期开始去地产化布局了。房地产公司也一直在试图做成集团业务，防止自己在一棵树上吊死。另一方面，在越来越难融资的局面下，自己做互金平台的融资成本比其他渠道更直接便利、成本也更低。

截至2016年底，国内已经有超过50家房地产企业，布局了互联网金融业务，如万达、万科、绿地、恒大、碧桂园、金地等。房产系金融平台也被业内人士认为有独特的优势。

比如，在供应链金融、社区金融、垂直领域企业金融服务上，在精准用户群覆盖、场景需求对接等方面，会比一般性平台具有优势。比如，房地产系网贷平台依托大型房企，可以获得更好的信用背书；这些企业也积累了大量的高净值客户，获客渠道通畅，且成本很低。恒大金服从去年4月上线，一周年时平台交易额就已经超400亿元。万达金融也被王健林视为万达集团最值钱的版块。

据前瞻产业研究院发布的《2016—2021年中国互联网金融行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》预计，到2021年我国供应链金融市场规模将接近20万亿元，前景诱人。

从目前已上线的房地产公司互金产品来看，以保险、基金和P2P产品为主。业内人士认为，以前金融业务对于地产企业是合作业务，对推动地产公司主业增长起支持作用；而随着金融业务比重加大，金融板块将会成为很多实体企业的主要盈利业务，当然也包括房地产行业的企业。

房地产行业做金融干劲十足，却一直磕磕绊绊，能不能靠卖金融产品挣钱，存在的变数太多。早在2015年，房地产公司刚刚开始涉足互联网金融，就被证监会通报。　

早在2015年3月，证监会私募基金监管部针对负面报道或投诉较多、风险相对集中的私募房地产基金领域，组织7家证监局对9家私募基金管理人进行了现场检查，涉及产品100余只，规模300亿元。

此后，长期关注房地产金融领域的华商律师事务所郭维表示，在资金募集和资金使用方面存在一些不规范的情况，一些房地产私募基金自设P2P网贷平台销售基金产品募集资金。一些P2P网贷平台或者房地产电商平台销售此类基金产品时没有设置合格投资者门槛，变相突破私募的范畴。

到2016年的8.24网贷新规，则把地产项目的大标产品一刀切，对房地产企业的互金业务又是一拳重击。此前，房地产企业的互金产品以“P2B”为主，而8.24新规已经否认了2B的模式，再次强调了网贷平台P2P的业务特性。

尽管公开信息显示，近期鹏金所还在发大标，但这已经是极端个例，其他房地产互金平台都已基本停止大标。

在时下的监管体系，房地产企业的供应链金融何去何从？想要借助金融拓宽融资途径或者寻找主营盈利业务，房地产企业的前路坎坷。