三四线居民买房，高达74%的资金是借来的！

三四线楼市要真正实现供需平衡，差不多还需要两年时间。这是某证券公司最近给出的结论，依据的指标主要有两个现有剩余住房套数以及剩余棚改住房套数。

还有一个消息，是统计局公布的数据，上半年三四线商品房销售加速，部分城市基本上已经完成了任务。

而21世纪经济报道援引易居中国房地产研究院的数据显示，在其统计的35座城市中，消化周期在6个月以下的城市中，竟有一半来自于三四线城市，分别是马鞍山、九江和茂名。

为什么三四线要大力卖房子？

三四线房子仍然需要大力销售，原因很简单，这些房子占用了太多的资金，牵扯到很多人的利益，而三四线楼市吸引力相对较差的，窗口期实际上已经不多了。所以要尽快把这部分的包袱释放。

三四线土地市场很兴旺

房子卖得快，就得补货，所以今年上半年另一个现象是，三四线城市土地的收入大幅增加。上半年全国土地的收入为1.88万亿，同比增幅为34%，而同期地方总收入增幅仅为10%，说明地方对土地的依-赖进一步增加。

分开来看，三四线显然依-赖程度要高于一二线，一二季度三四线城市土地的收入同比增幅为91.3%和108。9%。

需要注意的是，虽然土地的收入增幅明显提高，但房地产开发投资增速则要低于去年，这说明开发商的投入中，土地投入占比扩大，而其他方面的投入偏少，比如建材方面的水泥钢筋，如果按照这种趋势发展，房地产明显会更虚，对实体的拉动作用在削弱。

三四线楼市现在正面临更大的压力

首先，现在土地是双升的，面积在增加，价格也在增加。结果就是商品房去化速度减慢。目前去化速度比较明显的少量三四线城市依靠的正是棚改所更新出来的购房需求，但大幅新增的土地则又会形成新的商品房，且价格更贵，这些房子未来会更难卖出去，长远来看不利于消化。

其次，在人口和产业方面，短板依旧。目前新增的土地会最终形成更多的商品房。目前阶段性去化成果会被这部分新增的商品房所抵消。目前部分三四线城市和一二线城市商品房之间的价格差已经在逐步缩小，没有了价格上的相对优势，房子的吸引力会进一步下降。

第三，三四线居民买房，74%是借的钱。对此，大家可能感受不明显，明明安置资金有大把，自己实际上没有掏多少钱，但别忘了，这部分安置资金实际上是从国开行贷出来的，虽然不用居民还，但这也是借的钱，也属于杠-杆，这笔钱占了9%。除了这笔钱之外，购房款中公积金贷款占了12%，商业银行按揭占了53%。

平均算下来，三四线卖了这么多房子，居民真正花的钱只有26%。剩下那么多钱都要慢慢还。

三四线的“繁荣”对一二线楼市的影响

在笔者看来，影响颇大。因为三四线的房子很难进入二手房市场流通，这一年多以来进入三四线楼市的不仅是当地居民，还有很多来自一二线的居民，这部分资金实际上是被困在三四线了，在很长时间内都无法回流至一二线。少了这笔钱的回流，再加上一二线贷款更难，所以需求端实际上是难以支持一二线楼市继续全面上行的。