童律师会客室｜回迁安置房购房指标可以转让吗？

案件介绍：

2006年，徐甲居住的某市城中村改造，徐四取得一套位于A小区某单元201两居室的回迁房指标后，和李女士签订了一份回迁房转让协议，约定：李女士以51万元的价格（包括指标钱和房款）购买徐甲的201两居室，51万元自协议签订之日起一个月内付清。开发商交付201两居室后，徐甲把房屋直接交付给李女士居住，待201两居室房产证办到徐四名下满五年后，再由徐四协助过户登记到李女士名下。

协议签订后，李女士依约向徐甲支付了51万元。2008年10月，涉案201两居室建成交付，李女士全家搬进201两居室居住，2010年2月，徐四取得了涉案201两居室的产权证，证权证上写明的房屋性质是按经济适用住房管理。

李女士从2016年5月开始，多次要求徐甲协助办理过户登记手续，但徐甲均以各种理由推托。李女士无奈只能起诉至法院，要求徐甲协助办理过户手续，但徐甲辩称该转让协议无效，因为该房屋是按经济适用房管理，但李女士名下有多套房，不符合购买经济适用房的条件。

一、回迁安置房的是否属于经济适用房的性质

回迁安置房虽然是按经济适用房管理的房屋，但是并不等同于经济适用房，不属于法律、行政法规强制性禁止交易的房屋。从房地产交易政策方面讲，相关主管部门并不限制按经济适用房管理的房屋必须满五年后才可上市交易。

这表明，按经济适用房管理的房屋并不是经济适用房。

这个也是有明确法律规定的，例如《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）的通知》第七条规定：出卖人转让己购按经济适用住房管理的房屋，当事人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。

二、回迁安置房的购房指标是否可以转让

对于这个问题其实就是要探讨关于回迁安置房买卖协议是否有效的问题。

截至目前，我国有关法规和政策并没有禁止回迁安置房的转让。拆迁安置房的购买指标仅是一种拆迁安置利益，将其转让只是一种财产权利的转移，所以只要双方当事人协商一致，是真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议就应当是有效的。

另外，即使该房屋属于经济适用房，如果李女士也不符合购房经济适用房的条件，这份转让协议也不应当因为违背有关经济适用房的规范性文件和地方性规定而被认定为无效。

因为这些规定并不是法律或者行政法规，我国法律规定，只是违反法律和行政法规的强制性文件才能认定无效。

况且按照有关规定，经济适用房满五年后是可以上市交易的，本案中的徐甲和李女士在协议中也明确约定了，待201两居室房产证办到徐甲名下满五年后，再由徐甲协助过户登记到李女士名下。

这表明，本案在诉讼时已经具备了上市交易条件，因此，本案中的转让协议不存在无效的情况。

三、购买回迁安置房是否可以过户？

近年来，经济比较发达的城市，尤其是一线城市房价涨得比较快，很多热点城市陆续采取了限购、限贷、限价等房地产调控政策，本案中，虽然徐甲与李女士的回迁安置房转让协议应当被认定为有效，但是，如果李女士属于不符合限购政策，也有可能面临不能过户的风险。

总之，关于回迁安置房买卖合同只要是双方的真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，就应当认定为有效，但房屋过户登记应当符合地方房地产调控政策的要求，否则也有可能存在过户不能的风险。

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