益年养老快讯：有了钱有了地 咋还做不好养老呢

关乎民生福祉的养老产业正在持续释放市场动能，政策的利好鼓励多种社会资本进入，同时也吸引了面临转型压力的房地产企业扎堆进入。目前全国房企200强中有约60%涉足养老领域。

　　大多房企自认为进入养老领域具有两个先天优势：

　　第一，自身具有雄厚的资金实力，这种实力体现在公司盈利能力、现金流、贷款及其他方面。

　　第二，土地资源、存量房产、地产规划及建设等也为房企进入养老领域提供了先期保障。最近几年，中国很多城市已经进入存量时代，可开发的土地资源越来越少，不少房企开始在存量市场寻找新的业务和利润来源，针对养老产业做存量改造和运营就是其中的路径之一。
但是另外有声音提出质疑，这些方面是否真的具有绝对优势？

　　房企习惯了快投入快回报，容易惯用短平快的方式做项目，养老长周期慢回报的资金特性，房企如何应对这种转变。

　　单单为了消化房产存量而做养老，容易进入重地产，轻服务的怪圈，在真正需要养老的客户看来有挂羊头卖狗肉之嫌。

　　不少房企开发楼盘时大多由自家的物业公司管理，直接转入作养老服务，而养老的核心是专业服务，看似都是服务领域，容易想当然的拿来主义。固然触类旁通是值得提倡的，但是养老服务涉及到到医疗、护理、照料、心理等专业技术特性、人群差异等问题，某种程度上说房企做养老专业的服务管理人才队伍亦是一个不小的挑战。

　　在众说纷纭之中，把养老作为种子业务并积极探索者也不少，老友邦特选取几个案例，希望对从业者有所启发。

　　万科 —— 王石时代结束 郁亮时代开启

　　战略——城市配套服务商

　　2016 年万科集团销售金额 3647.7 亿元，在地产和物业服务上依然领跑；万科的转型目标是城市配套服务商，而养老无疑是其种子战略业务之一。

　　6月30日，万科2016年股东大会召开，创始人王石主动退出董事会，52岁的郁亮出任董事长兼总裁，顺利完成交接班，万科进入郁亮时代。可参阅除了万科 红烧肉 ， 王石给养老人留下了什么（点击阅读） 一文。

　　万科养老的3+N计划，这其中的“3”即为三种完全区别的业务模式。

　　第一种，是以机构型养老为主，偏重于照顾半自理老人。 围绕机构养老，万科怡园光熙项目也在尝试机构养老+康复医院业务结构，上海的康复医院也在筹建中；2017年1月1日通过PPP方式接管深圳市福田福利院走轻资产路线，进行托养+日间+居家+医养结合业务的探索。

　　第二种，是以杭州随园嘉树项目为标杆的养老型社区，也叫CCRC，相比于机构型养老，这种模式会有更多的综合服务，运营方面也是按房间而不是床位收费。

　　第三，则是社区嵌入型养老，万科会将其开在已有的社区里，规模更小，希望通过小区形成网店，使资源能够更多地连接起来。如北京长阳万科嘉园项目。

　　除此之外，万科还考虑到要为这三条产品线增加其他辅助内容，这便是那个“N”。如已在筹备成立的专属的护理学校，+互联网，建立健康管理系统甚至在对外为了资源配置的完备去收购医院。

　　140个养老项目至今没赚钱，郁亮依然看好未来

　　郁亮在2017年3月份万科香港业绩会上就曾公开表示，目前万科在全国有140多个项目有养老，但是都没赚钱。养老业务刚发芽，前期试错阶段我们可以不挣钱，甚至可以亏本，但一定要突破过去做地产的思维和习惯。

　　养老方面还没有找到盈利模式，但是我们要探索。今天或许从市值、估值上看不一定很高，但未来这些都很有潜力。养老业务和万科物业都是前景可期的东西，未来这两个板块都将成为万科的主要业务板块；若上市，它们的市值一定会大于万科地产；郁亮说。

　　万科的养老底线：“我们的养老业务不能去销售商品，尤其是卖针对各种老年人的保健食品、药品、器械、娱乐用品，绝对不能为利润去忽悠和欺骗老人，这是万科必须要坚守的！”

　　郁亮在一次会议结束时说：“在我退休前，我一定要把万科养老业务做好了再离开！”

　　远洋地产——从最难事着手、轻重并举做养老

　　远洋集团成立于1993年，2007年香港上市，两个大股东分别是中国人寿和安邦保险；2012年，远洋正式成立养老业务专业公司——远洋养老运营管理有限公司，并正式推出旗下高品质养老服务子品牌——“椿萱茂”。

　　战略——5元业务下养老业务

　　远洋集团的转型方向是地产、商业、服务、资本、营造五元业务。公司目前的主业是房地产开发，目标积极拓展新的业务，包括远洋医疗、养老、物业服务、服务式公寓管理、商业写字楼运营等，围绕服务和运营的业务会是远洋集团的主动调整的方向，养老是远洋坚定要发展的重点领域。

　　市场动态

　　2015年，椿萱茂与美国领先的失智照护运营商Meridian合作，引进认可疗法、音乐疗法、园艺疗法等失智照护理念；失智老人是业界公认最难照护的人群。

　　养老领域将采取强调轻重并举的发展方式，共分为三条产品线。

　　第一种是老年公寓，大致规模在8000-20000平米之间，历经4年布局北京东南西北的亦庄、双桥、青塔、北苑4家老年公寓等都是该类型，总计约700张床位，以服务协助及护理老人为主；价格方面如青塔项目，收费约10000-15000元/月。

　　第二种为CLRC长者社区，该社区规模在2万-20万平米之间，客群以独立老人和活力老人为主，并提供老人在不同身体阶段的养老服务。

　　第三种为照料核心，主力产品只有800-3000平方米，大部分产品嵌入或在社区周边，服务便捷。

　　目前，远洋·椿萱茂已开展品牌连锁化布局，以“立足北京，全国布局”为思路，陆续进入上海、广州、武汉、成都等核心城市及大连等海滨城市。与此同时，开发建设长者社区，其中北京璞湾长者社区（顺义后沙峪）、上海虹湾长者社区(江桥)将率先推出。

　　到2020年，远洋集团计划在全国拥有70个养老机构、2万张床位。

　　保利地产 — 央企的养老生态经

　　保利地产是央企保利集团控股，成立于1992年，2006年登陆上证所，2016年实现销售收入1547.52 亿，位居地产领域第二阵营，住宅、写字楼、星级酒店、购物中心、商贸会展、物业管理、养老服务、房地产基金及产业投资等。

　　“一主两翼”战略

　　“一主两翼”业务发展战略，成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为两翼，目前房产经营收入占90%。

　　健康养老事业隶属社区消费，以物业服务百万户业主为立足点，“三位一体”的养老模式（机构、社区、居家），以和熹会、健康生活馆、老博会等为载体，将健康管理和养老服务相结合，展开全产业链布局，培育养老生态圈。

　　在区域布局方面，坚持以中心城市为核心，城市群、都市圈的战略布局，已在澳大利亚、美国、英国等国家落实9个地产项目。

　　市场动态

　　2015年，保利地产正式成立了自己的养老用品公司，定位是轻资产运营+跨业整合的平台化运营。

　　2015年11月6日，保利地产和太平人寿正式达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作，双方将共同成立首期资金规模为10亿元股权投资基金。

　　截止目前，和熹健康生活馆在北京、武汉、成都、上海等城市开设了3家旗舰店和10多家体验店。

　　十三五期间，计划扩展到所有省会城市，项目数量拓展至100个，形成辐射全国主要城市的养老机构咨询运营的品牌连锁。

　　2017年加大了健康养老领域的收购兼并力度，并着手建设养老护理培训机构。

　　中弘股份——热衷于海外收购的养老新兵

　　中弘集团实际控制人是王永红，业务涉及地产、电力、矿业、建筑、印刷、酒业、手游等多个领域。中弘股份是该集团旗下的上市地产公司，2016年的营业收入44.5亿元，归属股东的净利润1.57亿元，侧重开发休闲度假地产、主题商业地产。

　　“A+3”战略

　　“A”就是在A股已经上市的中弘股份，未来将侧重文化旅游地产，涵盖康养、旅居养老等；“3”是指收购的三家境外上市公司（KEE公司、中玺国际、亚洲旅游）， KEE为互联网金融平台和营销平台；亚洲旅游为互联网旅游平台及在线营销；中玺国际为“新奇世界”品牌的承载体。

　　新奇的养老入局者

　　2017年4月、5月，中弘斥资约15亿元拿下了夏各庄的四宗养老用地，总建筑面积超过15万平方米，即新奇世界·夏各庄项目，将旅游与观光娱乐、休闲度假、养生康复等结合起来，发展“异地旅游养老”。 其中的大型高端养老社区与养老运营服务商水印美国养老公司合作，预计能够提供约1605个床位。

　　2017年6月13日，据外媒披露，中弘集团正参与洽购美国排名第一的养老机构布鲁克代尔老年关怀公司(Brookdale Senior Living) (BKD.N)，中弘提出的报价为30亿美元，按当前汇率算，达201亿元人民币，远高于其他意向收购方。

　　2016年年报显示，布鲁克代尔在美国47个州运营着生活自理型、协助生活、失智症社区、持续照料退休中心（CCRC），共计约1055个社区，约占美国10%份额。2016年营收49.7亿美元，亏损4.04亿美元，多年来难以摆脱亏损的处境。

　　其他房企积极用各种方式试水养老。招商蛇口选择和法国高利泽成立轻资产养老运营合资公司，位于广东番禺的首个项目将于2018年初开张；属于地方国企的陕西秦达公司把养老运营交给太阳城；绿城打造的学院化的乌镇雅园也在进行“健康医疗+养生养老+休闲度假”的有益探索。恒大健康推出全龄化健康服务的“恒大·养生谷”，欲整合国内外优质医养资源布局国内重点城市。

　　养老地产热度依然长期存在。虽然当下养老地产在规划、设计及运营管理等方面尚未形成完整的体系、标准。但从绝大多数发达国家的历史经验来看，房屋也很难完全避免成为一种投资热点。例如杭州万科的养老项目房子卖出去了，但买的人都不是老年人。目前购买养老项目的需求及结构分布来看，70%高净值人群目前正处于40~60岁，人群也大多在东部及一线城市。

　　目前融资渠道、配套政策、上下游供应链、盈利模式不成熟等尚制约着房企在养老地产领域的发展：

　　第一是目前企业投资养老地产项目的时间还不长，盈利模式依然在探索中，未来可期。当前养老地产主流的盈利模式主要是会员制、押金制、租售并举制等几种模式。在这些模式之下，养老地产高额的开放成本和长期的运营成本根本无法回收，基本上处于“全行业”亏损的状态。

　　第二是国内养老消费能力目前尚未形成气候，市场还在培育期。地产跨界养老大多也选择高净值和高端客户，产品和服务同质化较大；眼下老人不富，富人未老，而目前消费者的接受度还不够高，很多消费者宁愿花更多的钱买房也不愿花钱买养老社区的服务。甚至有人悲观地预测：由于产业投资早于消费能力崛起前进入市场，未来五年内或有一批有部分盲目进场的养老公司濒临倒闭。

　　第三是土地价格高昂，投资和融资成本都高，尤其是东部及一二线城市。缺少足够的金融工具支持，特别是长期的、较低成本的资金支持，银行贷款比较短期，当养老设施还没有得到回报的时候就得偿还，而且由于养老地产盈利模式不清晰，银行往往不愿意投入养老地产贷款。如何拓宽融资渠道来支持养老地产发展，是个重要挑战。

　　面对我国老龄化的急速加剧、家庭小型化少子化、空巢化、城镇化等多重因素叠加，我们的养老产业必须探索出具有中国特色的服务及盈利模式，房企跨界将是养老产业的一支重要力量，诸多具备远见的企业已回归养老运营服务本质。

　　中国式养老本无路，相信在众多优秀企业的积极探索之下，走向未来之路就在前方。

　　有兴趣的朋友可以关注益年养老微信号：yinian-yanglao