冰火两重天的嘉兴楼市下半场，刚需客的夏至，二手房的大寒

风向，总是比人们想象中，转得更快。

当很多嘉兴人，还在为买不起房而抱怨，或为买一套新房而托尽全城关系时，似乎行情已经开始改变了。

前天的文章，引发了大量的讨论和转载。

甚至全国的房媒大V都在纷纷转载此文。不由感叹说，嘉兴的城市能级和地位，确实已与一年前，云泥之别。

有更多人，关心的问题更加直白和简单：嘉兴房价开跌了么？会跌到多少？该不该继续买？

一年到头，起码要回答类似的问题几百遍。多数情况下，我选择含糊其辞，与其谈论房价走向，还不如多看几个盘，推荐品质+性价比更高的房源。

不过今天，我想谈谈这事。

首先，直接抛出我的观点：

嘉兴2017下半年，新房价格，会牢牢控在限价的底线上，而且愿意妥协，按照限价申领预证的新盘，会越来越多。

二手房价格，量价齐跌，甚至有部分房东的报价，会接近新房限价。

刚需，下半年是近一年以来最好的日子。

投资，下半年是近一年来最差的行情。

1，消失的上海客，与节节高的推盘量。

上文写到，由于购买力下降，支付成本大幅提高，上海客将在未来一段时间内大幅减少。

原来上海客扫平嘉兴之前，2015年嘉兴市本级住宅销售量，也就16000套住宅。

而上海客横扫嘉兴的2016年，嘉兴市本级住宅共销售35000多套，翻倍还有余。

当时我们看上海购买力之强，叹为观止。而如果潮水退去，下半年的嘉兴，光靠市本级购买力，能消化多少呢？

目前市场已出让土地，所能建造的住宅库存量，高达42000多套。下半年有初步推盘计划的新房，就有15000余套。

市场，不缺新房，缺购买力。

2，限价后的新房市场。

下半年，准备推盘的这15000套新房，有很大一部分，是按照上海客的喜好设计规划的。所以这里面，只有极少部分，是真正的改善型品质房源。

所以，按理说，上海客一走，新房市场应该瞬间哀鸿遍野。

但是，还有一个非常重要的因素，在悄然影响着嘉兴的新房市场。那就是：限价。

因为限价，所以从去年第四季度起，嘉兴的新房申领预售证，变得非常的困难。甚至成为了比卖房比找客户更难的房企头等大事。

目前这种状态，并没有改善迹象。

市区的新房毛坯价，被牢牢的限在了11000元/平以内。

即便加25万一个车位，2500元/平的精装修，100平的房子，最高也只能走到15000元/平（车位的15万费用计入房价）。

未来，装修+车位的溢价，只会低不会高。

也就意味着，下半年嘉兴市本级的新房均价，精装可能会13000-14000，而毛坯也就11000-13000左右了。

这也将是嘉兴主流地段的刚需产品，未来一段时间的参考均价。

3，未来的嘉兴楼市，冰火两重天。

政府帮忙打折限价，刚需客户自然不要错过。

尤其毛坯房，11000-13000的价格，大幅低于二手房市场价格。而且开发商比二手房东，更能接受贷款资金回笼慢的现实。

下半年，是刚需购房者 入手的好日子。

不过，这并不意味着整个楼市就依然蓬勃向上。反而，因为新房消耗掉绝对大多数的购买力，而二手房市场价格又倒挂，银根又紧缩。

所以，下半年是二手房市场，最惨的日子。

冰火两重天。

4，不可持续的嘉兴购买力。

二手房交易量的断层，将严重影响市场购买力的可持续性。

一个没有二手房成交的楼市，永远不会是健康，可循环可持续的市场。

所以，在不久的将来，在几波哄抢的限价新房行情之后，客户可能会越来越少。新房的价格可能不会降低多少，但车位与精装的溢价会越来越低。

唯一的不确定点：在银根重新放开之前，不知道上海客还能不能重装上阵卷土重来。

5，未来半年，不同产品的不同走势。

1，用心规划，改善级优质新房稀少，又被限价，一房难求。

2，品质合格，品牌房企，成熟产品，严格按政府限价，不纠结不犹豫，迅速推盘的，尤其是毛坯房，也依然受追捧。

3，口碑一般品质一般，价格拉高，一心只嫁上海客的特供房，很难转头重新迎向本地客户。

4，二手房，大寒。大量客户已经开始普遍降价5万，但这完全不够。价格要调整到接近一手限价，且金融放宽，才能逐渐恢复交易量。

6，特别对购房者朋友说两句：

下半年将是一年以来，嘉兴楼市最温和的时期。卖得最火的刚需盘，即便第一批买不到，第二批第三批，仍有很大机会，更不用全款。

如果你要买改善房，那真没什么捷径。多去去售楼处，多了解实时动态，多跟销售经理搞好关系吧，人心都是肉长的。 人脉关系，有时候还真不如你真正的关心。

最后，再说一个很有意思的小现象：

从7月1日至今，嘉兴市本级，尚未有一张预售证进入公示环节。

这意味着7月底之前，嘉兴暂时没有新房供应。

预计7月开盘或加推的8个项目，或都要延后。

这是从来没有过的事情。

我在这里面，嗅到了不安、焦躁的气息。