揭秘房产计中计，几百万买来的房子为什么质量低劣

业主在小区拉横幅维权这样的事情，在大部分楼盘都发生过，每一年都在发生，而且似乎涵盖了高中低档的各类楼盘。当然，其中可能包括一些小区是炒房团高位接盘套牢故意闹事，但是相信大部分的确是楼盘的品质出现了问题。

今天我们就来简单聊聊我们动辄花几百万买来的房子，为什么总是存在这样那样的问题，这些卖成黄金价的豆腐渣到底是怎么炼成的。

套路一，李代桃僵

其实不只是房建领域，很多行业可能存在这样一个问题，那就是“挂靠”。开发企业要有房地产开发的资质，建筑企业要有建筑的资质，建筑施工人员也要有相应的从业资质。

那么理所当然的会出现这样的情况，有些企业有资质，有些企业没有资质，没有资质的企业想要搞项目，就要找那些有资质的企业去“合作”，借人家的资质，当然，出钱“上贡”那是必须的。

比如经常会有这样的情况，一家知名的大型房企入驻当地大肆造势来吸引眼球，但是你如果一深入研究，会发现这个房企除了用的资质是“总部”的，其他和该知名房企的总部可能没什么大关联，总部可能在这个“分公司”只有那么一丁点的股份，甚至一点股份都没有，有的只是一纸资质和授权书。

显然这个所谓的名企分公司是需要自负盈亏，如果资金有问题也不会由“总部”来背书。那么，这样的“李鬼”企业开发的楼盘能有多少保障？

而在建筑领域这就更路人皆知了。大部分开发商搞一个楼盘毕竟还是要考虑到后期的口碑的，砸了品牌对自己以后的开发肯定不利，所以在进行施工单位招标的时候会限制投标企业的资质，并且往往的确能招到一个知名的大企业作为施工方。

但是，这与上面的情况相同，仍然无法保证施工单位真的就是投标方而不是“李鬼”。然后，经过层层转包，真正施工的项目人员和那家中标的单位，可能没有半毛钱关系。

“中标的单位”连下面工地上是谁在施工，压根都不认识，更不用提总体的管理，这样的施工单位，又怎么可能做出一个优质工程？

那开发商作为甲方难道不知道？或者一点约束的办法也没有？当然有，比如要求施工管理人员提供中标单位的社保证明，提供不了不就是说你是李鬼吗？

这招看似管用，实际却是然并X。你有孔明计，施工单位有过墙梯，那就是司马懿的大招，耗死你！你开发商时间就是金钱，你要我这个劳动合同，那个社保证明，好，我提供，我慢慢来，反正不提供不开工是不是？一个月，还没提供，两个月，还没提供，不着急。然后，开发商怎么办？当然是赶紧开工啊，不能尽快开工就没法开盘，更没法回款，那可是既痛苦，又砸自己招牌。

能不能把这样的施工单位赶走？真赶走了再招标可能会没一个人来投标了，因为这些人都是当地的“地头蛇”啊。

所以，初来乍到一个城市的开发商往往即使是条强龙也压不过，第一次你没反抗成功，以后再在当地搞别的项目自然是还得合作了。

公司都这么搞，下面的项目人员当然也是这样了，很多项目的施工“项目经理”可能从来都没露过脸，因为那都是挂靠的啊，真正施工的人没资质，不过没关系，在中标的总公司看来，只要关照好，楼不塌，不出人命，漏水什么的质量有些问题都不是大事，好解决。

套路二，移花接木

开发商造房子就相当于生产商品，施工单位就相当于代工厂。商品要在市场上竞争，自然要控制成本，所以开发商的开发预算是经过严格核算的。但是这个预算到了施工单位手里就变了味了，为啥？因为施工单位挂靠要上贡，而且层层分包每一层不都得从里面盘剥一块肉下来？

所以这么一来，本来一块蛋糕，到了真正的施工方手里，奶油已经没了，只剩下个蛋饼。好吧，这怎么弄，正儿八经搞个优质工程出来，施工方不得亏得吐血？所以，不想办法找补回来是不是傻。

怎么找补？办法当然是大大的有！

建筑工程投标价是个总价，投标方往往是先控制总价然后再细化到每一项的价格，这就会出现这样的情况，某些项会高于市场价，某些项会低于市场价。那怎么办，就想办法把低于市场价的东西换掉。

比如，真正的施工单位拿到中标单位的投标书一看，墙体用的页岩砖，投标价太低，亏死了！好吧，那就忽悠甲方改成加气块。加气块能不能用，当然也能用，而且施工方便，施工速度比页岩砖快几倍，连人工都省了一大半。只不过这东西跟泡沫塑料似的，不受力，以后居住要在房子里挂个重点的东西在墙上就不太方便了。

甲方当然不傻，我们是大公司，要做高品质的产品出来，不同意换！施工单位心想：呵呵！

一星期过去后，甲方的老总去现场转了一圈，墙体怎么还没起来！再这么搞我可要罚钱了！施工单位说：X总，你就是罚我也没用啊，我们这地方产不出那么多页岩砖，要满足我们项目用，得等两个月吧！要不从隔壁省去买？不过那得加不少钱！

甲方一听，也只能暗中骂娘，还真能罚钱？要知道人家是司马懿，不着急，急的是你自己。

套路三，暗度陈仓

上面的移花接木之计还算是好的，虽然给你换了个东西，但是是明着给你换。这里再讲个更狠的。

这种诡计通常用于施工过程中会被隐蔽起来的部分，比如暗埋电线电缆、钢筋、管道等。招标时甲方肯定会对这些东西做出要求，比如规定了厂家、规格，而且材料进场的时候是需要监理检查的，产品的合格证需要交给监理单位报备。

施工单位怎么弄才能暗度陈仓呢？这就要从长计议，所谓暗度陈仓，肯定要先明修栈道啦。

一个工程往往是长期的对不对，材料自然也是要分几批才能进完，当然第一步要进几批杠杠的正货，合格证检测报告毫无瑕疵，满面春风地告诉监理货到了，请监理去检验，监理一看，拇指一翘，这施工单位不错，买的东西靠谱，出厂资料齐备，没问题。

甲方和监理才几个人，你这么大的项目总有查不过来的时候，再者你出厂资料也报给监理了，人家也不可能天天只盯着你这些东西查，毕竟还要干别的工作。

后来再进货的时候，就得偷偷的，监理不可能24小时盯着你，那就趁月黑风高把不是甲方要求的品牌的材料运进场去，抓紧时间安装好然后一隐蔽，神仙也发现不了了，一个楼盘做下来，这黑施工队不知能省多少钱。

套路四，偷天换日

上面的套路虽狡猾，但是也只不过是用更低级的品牌或者规格的产品来替换，往好了想还是有可能是合格产品。好比我要买奥迪，但是却用一辆奥拓糊弄我，但好歹开着也没啥大毛病。不过接下去一招就太阴了。

我们知道很多知名品牌的产品市场上都能找到假货，有些甚至写的名字都一样。你要说那工商局是摆设吗，牌子一样都没人管？

其实是这样，我们很多人都搞不明白品牌和厂家名称的关系。有些厂家的厂家名称和品牌名称是一样的，有些却不一样。举个简单的例子，上汽大众汽车有限公司是厂家名称，“上汽大众”则是品牌名称；而“东风雪铁龙”品牌汽车的厂家则是神龙汽车股份有限公司。

同样的，有些人就钻这样的空子，市面上“XX”品牌的水泵是知名产品，我就注册个公司叫“ab市XX水泵有限公司”，当然，我的水泵实际的品牌并不叫“XX”，因为那个“XX”已经被那个知名品牌的厂家注册了呀，所以我就搞个类似的英文名注册了就行，中文名就不起了。

不是这行业专家的人是很难搞明白的，在大家的潜意识里，XX水泵公司出厂的产品肯定就是“XX”牌水泵啊，于是很容易就被蒙混过关。

这种情况，多用于施工单位小规模地对甲方进行试探，毕竟被查出来还是得不偿失。如果甲方、监理都没发现，那么这个容易被套路的甲方可能面临施工单位更多的圈套。

而一些产品上本就没有品牌Logo，但不同厂家差价巨大的材料，比如地砖。那要用偷天换日的方法堂而皇之地进场就更容易了，反正Logo都没有，只要搞到“合格证”就行了，除非甲方雇了侦探天天追查这些材料与“合格证”的关系。

套路五，抽丝剥茧

上面这些说的都是施工单位给甲方的一些基本圈套，那么甲方自己采购材料能不能避免这样的情况发生呢？答案同样是未必。

开发商为了控制材料质量，有些比较重要的材料可能自己采购。但是虽没经过施工单位的手，这风险依然存在。

举个例子电气电缆，为了控制成本，通常开发商不会用最好的品牌，而用一些中等的牌子。这些厂家的品控就不好说了，可紧可松，给你把线芯做细一点，只要别太离谱也没人知道，反正甲方和监理是没有人专门测这个的。

万一哪天车间里做得太过分，竟然被甲方发现了，那么就只能靠销售经理痛哭流涕去公关解决。

其他材料同样会有这样的问题。

套路六，瞒天过海

再来说说开发商自己的套路。

一个开发商初入一座城市，虽然面临施工单位的种种套路，但是肯定还是希望努力做出一个样板工程来的。如果头炮就不响，以后在这城市还怎么混？

所以开发商在这个城市的第一个工程往往质量还不错，至于打响了口碑之后，那就要开始消费品牌价值来多赚钱了。

比如某些楼盘二期的宣传就都是拿一期做样本，带客户看房子也是看一期的，毕竟现在大家买房都是买期房，期房都没造完，甚至才刚打了个地基，你能看出他的好坏？也许你正暗自庆幸这楼盘刚好有一期已经交付了，看着还不错，客户络绎不绝，这楼盘肯定好。

其实这又中了圈套，销售说是和一期一样，也不可能写到合同里，到交房的时候一看，傻眼了，大大的减配啊！作者就见过这样的楼盘，一期地面上全是石材路面，然后到二期交房，业主发现二期是沥青路面，逼格直降90%啊！妥妥的拉横幅，但是能有啥结果。

开发商：要不是一期老子下了血本，哪有你们现在抢着买二期，不挣你的钱挣谁的？

套路七，挪移乾坤

这个就是奥特曼发射光线一类的大招了，小一点的开发商未必干得了。

我们都是看着小区沙盘或者平面图买的房，可等期房造出来，这小区的确是这个样子吗？

比如有的楼盘宣传中间有个古典外形的会所。等到交房……咋没了？

还见过有的楼盘，明明这一排以前宣传的是四栋楼，尼玛，起来的咋是五栋楼？

这种类型的改变无疑是开发商挤占了购房者的利益，以前花好稻好，等到了我碗里却变了味。这是开发商的终极大招——规划变更。

开发商：变更的时候我早就在边上公示了，啥？你们不知道？好吧你们退房吧，退给我重新卖现在还能多卖一百万。

业主：……

好了，就说那么多，别问我怎么知道的，我全是猜的！