马光远:中国房价,我听到远处传来冰山脆裂的声音

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  文\光远看经济 马光远

  尽管最近房地产限购的城市名单不断的增加,但很显然,这非但没有影响市场的热度,反而,每一次限购似乎都成了促销和房价进一步上涨的发令枪。中国房地产的泡沫和风险,在与政策和市场周期做最后的博弈。

  ??笔者研究房地产市场这么多年,可以肯定地说,像今天这样的疯狂在中国房地产市场的历史上是绝无仅有的。2008 年的“4万亿”,引发了中国房地产市场在金融危机中的一次大狂欢,但当年无论是房价的绝对值、杠杆的使用,以及投机因素,都无法和今天相提并论;2013 年,中国房地产数据最好的一年,房价涨至市场上难觅空头,交易量创历史最好,但也无法和今天比。市场在经历8月份的大涨之后,现在几乎每个场合,每个人, 都在谈房地产。而今天房地产的最大问题,不是什么2016年是否是历史大顶,而是在一个去库存的大周期下,市场经历了一次惊人的加杠杆和与居住需求无关的大涨。尴尬地是,在市场偏离去库存主题的同时,热点城市重新祭出的降温政策,无论是限购,还是限贷,都成了解读未来走势的反向指标。凡是限购限贷的地方,都引发了更进一步的上涨和恐慌性的购买,市场走到今天,的确值得研究。

  ??纵观今年房地产市场的走势和背后的逻辑,今年房地产市场之所以背离了“去库存”的主题而变脸为热点城市的大涨乃至疯涨,主要基于三重推力:

  ??一是“去库存”下房地产政策的全面宽松,去库存政策逆转了房地产下滑的预期,使得过去两年下滑周期下抑制的需求开始释放,导致一线城市率先回暖,这个时候,居住需求仍然是市场的主力;

  ??二是“资产荒”下蔓延的避险和投资需求,一 线城市的上涨,使得中国大城市的房地产成为今年全球最好的投资品。从今年全球和中国经济的大周期看,在全球经济复苏仍然乏力的情况下,外围市场不断扩容的 负利率政策引发的资产荒也是资金大量进入房地产的主要原因,不仅仅是中国的资金,全球的资金都在寻找安全资产。这样,资金大量流入一二线城市的房地产,7 月份人民币贷款单月增加4636亿元,其中房地产贷款居然高达4773亿元,信贷大量的进入了房地产;

  ??三是高杠杆拿地引发的超级恐慌。今 年是中国房地产市场有史以来“地王”频出的一年。在投资需求急剧扩张的情况下,热点城市一方面土地供应依然趋紧,另一方面,开发商高杠杆拿地。今年土地市 场之所以“地王”频出,根本原因是土地供应少,上海前七个月土地供应只完成计划的30%,北京已经连续3个月没有供应一块住宅用地。在供应减少的同时,开 发商为了争夺有有限的优质土地资源疯狂加杠杆拿地,土地市场的泡沫严重程度骇人。当前房地产最大的泡沫不是房价泡沫,而是土地市场泡沫。

  ??这样,房价上涨的逻辑就基本清楚了:去库存的房地产政策是第一推手,为稳增长释放出来的货币成了最大的助力,高杠杆拿地导致地王频出,最后,没有及时跟进的土地供应再次强化了房价上涨的预期。这 些因素叠加的结果,是市场爆发出超乎预期的疯狂,以致于每一次,每一个城市的限购似乎成了某种暗示,引发了购房者更大的上涨预期。投资客在地王和资产荒的 双重恐慌中高点抢房,房子在这种氛围下已经失去了真正的居住功能,而是成了了资本玩家的传递游戏,这种与居住需求无关的玩法一旦到头,释放出来的下跌动能 绝对不可小视,按照政策周期与市场周期多年来的时间关系,本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道,如果市场泡沫过大,下跌引发的风险势必危及实 体经济。

  ??特别是,今天中国的房地产市场和过去比,无论是基本面,还是市场的绝对值,都已经站在了一个历史的高点。在 户均拥有住房超过1.5套,人均拥有住房面积超过35平的情况下,房地产未来需求的空间并不会太大,而房价与收入的关系已经完全倒挂。按照美国的标准,一 个家庭如果每月在居住方面的负担超过其收入的30%,就意味着这个家庭有严重的居住问题,而今天中国很多家庭在住房方面的负担都远远超过这个比例。房价的 上涨除了吹大泡沫,对于中国的城镇化并无任何好处,投资性的需求一旦见顶,房价的回落就会成为必然。笔者认为,在政策层面,应该高度重视房地产泡沫的风 险,应该将泡沫破灭可能引发的系统性风险纳入政策的研判和考量范畴。今天房地产之所以如此疯狂,背后的关键是很多参与者赌定高层不敢拿泡沫开刀,从而敢在 刀口舔最后一滴血。

  ??远处,冰山刺裂的声音已经在响。是该下决心让市场回归冷静和清醒了,中国经济,目前承担不起房地产泡沫破灭带来的伤害。

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